我自是年少韶华全诗:浅谈鄂尔多斯房地产业的现状、发展、问题及对策 -杨存和 -搜房博客

试论鄂尔多斯房地产业的现状、问题及对策

杨存和  万正地产

摘要：由于我公司是本市规模最大的房地产开发企业之一,所以对鄂尔多斯房地产业的发展现状、存在的问题及相应的开发发展策略，进行着长期的调查、分析、预测，并在项目开发中，针对不同项目采取了相应的对策。鄂尔多斯房地产业分为城区与旗区两个市场。城区房地产开发主要集中在东胜区的铁西新区、旧城区、天骄路两侧及康巴什新区；旗区房地产开发主要集中在主要的经济骨干旗区，比如准格尔旗、伊旗、达拉特旗等。根据区域市场分析原则，我们着重代表性地对临近的铁西区、天骄路2006年续建及在建的项目进行了调查，通过分析目前当地房地产市场发展现状，找出些许规律，初步判断今后市场发展的趋势以及存在的问题，为鄂尔多斯房地产业的发展，提出些许建议与对策,不妥之处，请多指正。

一、铁西区开发现状

（一）项目开发情况

1、累计开发规模

铁西区目前累计总开发面积已超过260多万㎡（不含规划中待开工项目），其中住宅约200多万平米，公建约60多万平米。

2、楼盘构成及形态

每个楼盘均由住宅和商业两部分组成。

住宅形态有高层、小高层、多层（六层、五层、四层）、别墅。

商业楼形态有底商、二层连排底商、单独的多层、小高层、高层商业楼，商业楼包括酒店、写字楼、公寓等。

(二)楼盘销售情况

1、住宅情况

西区住宅销售状况良好，整体销售率均已达90%以上，销售呈一片火爆。去年开盘的高档次别墅区康和丽舍，也销售达95%以上，

今年新开盘的满氏尚城一期刚开盘不到一月全部售完，除个别楼盘由于定价偏高，性价比偏低出现滞销外，其它所有楼盘均成功销罄。

2、公建情况（写字楼、酒店、公寓、底商）

铁西区公建的销售情况也保持良好，在各开发小区内开发的独栋、底商等，均是各投资者、经营者倍加青睐的抢手产品。在铁西区目前商业地产严重短缺的情况下，不论是投资者还是经营者均看到了未来商业地产的增值空间，一旦铁西区商业圈、商业气氛形成，其商业价值会得到巨大体现。

3、二手房市场：去年，铁西区全部都有二手住宅在出售，价格较新房及预售房低100∽200元/m²，但在今年，由于房产供不应求，房价继续稳定增长，部分二手房主出现惜售现象。

（三）价格情况

1、住宅：(略)

         2、公建：(略)

（四）市场分析

1、住宅

住宅市场中，高端产品市场仍有较大需求，但受政策调控影响大，开发风险较大。约有60%的消费者属于中低档消费，所以中低档产品市场需求较大，但中低档产品目前的供给严重不足，90～130㎡的户型销售较火，有的出现排队抢购现象。

随着城市经济发展、城镇化建设步伐的加快、人口的不断增加，鄂尔多斯住宅市场会在未来3～5年保持良好的发展形势。之后能否有良好表现，关键看政府招商引资、产业结构丰富、调整、升级了。很易理解，一个就业5～10万人的大型企业投产，就会自然形成并带动一个10～40万人口的城区。反之，一个能容纳10～40万人口的城区规划，没有产业支承或产业支承不够，那就危险。

2、公建

商业楼盘（小型底商及五层以下的不计）开发的形态已经很丰富，在档次及规模上已经突破了原有规划设计的标准，向先进城市的发展及功能配置靠近,市场细分及规模策略很明显。各开发商及项目定位均突出两个特点：一是设法创地区之最，成为人们关注的焦点，增加项目本身的知名度和吸引力；二是在功能及业态上提升档次和人性设计，改变旧商业规划设计的不足，以增加对消费者的吸引力，给人以全新的视觉和消费观念，引导休闲体验式消费理念，实现商业地产的升级换代。

3、整体分析

商业项目开发，尤其是写字楼、酒店、旅游业、商业购物中心的开发和经营，与地区经济的外向性、开放程度密切相关。政府招商引资的力度及结果，极大地影响商业项目开发的前景。如果通过政府招商引资，鄂尔多斯能够有数个大中型第二产业的劳动密集型厂矿企业落户，支承起约10∽20万人口的就业，吸引外来从业人口及中小企业不断进入，带动并促进本地中小企业发展壮大，实现本地及外来人口的广泛就业，那么商业及住宅地产，将会实现长久的良好发展形势。没有城市整体的集聚力，没有第二产业的发展与带动，没有广泛的就业和人口增加，作为第三产业之一的房地产业，同其它第三产业一样，不会得到长足发展。人口是鄂尔多斯目前发展的一个重要制约因素，人口来自就业，就业来自产业，产业来自城市的发展潜力与政策。那么鄂尔多斯的城市发展潜力已被国内区内广泛认同，政策也不断出台，但广泛地引进大中型企业及投资者，是一个长期艰巨的任务。特别是重点引进生产制造类第二产业企业，会大大促进鄂尔多斯其它产业的长久发展与繁荣，形成良性互动的良好局面。

二、东胜旧区开发现状：

1、项目开发情况：

东胜旧区市场着重在临近的天骄路两侧及旧区达拉特路、伊金霍洛街十字路为中心的商业圈改造进行。天骄中路集中了大体量的写字与商务楼群，天骄北路，主要以中低档住宅为主。旧区商业核心圈改造，涉及大量拆迁任务，开发成本会加大，政策扶持力度会影响开发进程。

2、价格及销售情况：(略)

三、总体现状总结：

（一）市场状况：

从铁西区和天骄路的房地产开发来看，我市的整个房地产市场应分为四个市场进行分析，一是高端及大户型住宅市场，从2005年房地产市场的供不应求，转变为2006年7月左右的供求稳定、持币观望、价格平稳，到2007年上半年，房价在一个阶段保持相对平稳上涨的水平；二是中低端中小户型住宅市场，就目前的状况来看，严重供应不足，价格受二级市场二手房价格的影响，价格比高端大户型产品价格相对低，但需求量很大；三是底商市场，底商市场仍然供不应求，受政府规划的影响，住宅区内底商供应不足，使得住宅区生活便利性变低，开发商也无法用更多的底商价格来冲低住宅价格；四是大体量商业市场，从2006年开始，这一领域的开发量骤然增加，到2007年底，会有较大量的商业楼盘竣工交付使用。目前基本较平稳， 租售情况基本稳定。随着政府开发建设康巴什新区、招商引资、引进产业步伐的快慢，这一领域的市场也将是同步的反应，长期来看是向好的趋势，前景乐观。但如果政府招商及引进工作不能稳定顺利的发展，这一市场将有较大的开发风险。

随着经济的发展，消费的升级，供求的变化，房地产市场更加成熟化、敏感化。现有市场已不是早期市场那样单一的销售产品，和单一的将产品进行出售，而是很系统的进行早期的调研、定位、品质、推广、销售、运营管理、物业服务。

（二）开发状况

1、开发企业规模不断扩大

据2006年初统计，全市（含旗区）房地产开发企业共计141家，其中二级以上16家，三级44家，四级26家，暂定资质55家；而东胜106家，准旗12家，达旗10家，杭锦旗2家，乌审旗2家，鄂旗2家，前旗2家，伊旗5家。从以上数据可以看出，我市房地产开发企业除16家二级以上资质企业外，绝大部企业开发能力与开发经历均较低，不具备完成大型项目开发的条件。从55家暂定企业占的比例来看，我市房地产准入制度管理松散、条件宽松、一哄而上，这就不可避免地造成开发品质下降、开发市场混乱、融资实力差异较大、金融风险加大、行业规范性欠缺。虽然规模扩大了，但品质等诸多不良因素出现了，给我市房地产业的健康发展造成不利影响。所以提高本地及外地企业的准入门槛，需政府来集中规范，对不具备开发条件的房地产企业，应整顿清理，规范其以股份形式加入开发条件成熟的企业，使其间接进入房地产开发行业。

2、投资增长势头强劲

我市房地产投资增速较快，高于全市固定资产投资增速，这是一个政策趋势，城市建设步伐加快、城镇化率的提高，使得房地产业成为地区经济发展的重要支柱产业，带动并促进了其它各产业的快速发展，今后仍然会保持持续快速的发展态势。作为政府要正确引导其健康发展，作为开发企业应慎重进行项目的调研、论证与策划，根据市场需求开发项目，防止盲目上项目，一哄而上，造成不必要的损失。

3、投资开发结构发生着变化

住宅开发投资仍占较高比重，商业、写字比重较低，这说明，鄂尔多斯经济仍然属于满足自给自足的内向型经济为主。随着外向型经济的发展，商业、旅游、酒店、写字楼地产投资比重会逐步增加。

住宅投资开发中，高端产品投资相对需求市场中中低档80～130m²户型需求比例，投资比例较高，开发市场上中低档产品供应比例严重失调，需加大中低档产品开发力度。

4、房地产企业经营效益良好

目前房地产市场处于暂时的供不应求状态，开发企业经营状况普遍较好，除个别开发企业由于宏观调控，银行信贷紧缩造成资金链断裂，个别项目停顿外，其它大部分企业能够良性运行。二级市场也交投活跃，得到了提高和发展。

5、房地产物业管理、中介服务得到一定发展

随着鄂尔多斯几家大开发企业的发展，其相应的物业管理公司，都在规范中运营，引进和学习发达地区物业管理的先进理念和方法，使本地区物业管理服务水平有了很大提高，有的物业管理企业已经通过摸索与学习，与发达地区物业管理水平差距甚小，并且建立了与发达地区物业管理的沟通机制。

中介服务尤其是外地的策划机构、规划设计机构、营销机构、咨询机构、培训机构，凭借其在发达地区的成功经验，在我市得到快速发展。但本地中介机构尚未有效发展壮大。

6、项目开发专业化、精细化、规范化提高

从2004年开始，特别是2005年，多数开发企业都重视开发前期的项目策划、产品及市场定位，与外地中介服务机构合作，进行项目开发系统的、专业的、精细的、规范的分析论证，并在后期的营销策划、销售服务方面，体现出相当专业的服务水平。个别实力雄厚的企业已经建立了自己的策划研究机构，形成了从市场调研、项目策划、项目开发管理、营销策划、销售服务、物业服务、商业运营管理等一系列专业化、系统化、规范化的运营体系，具备了城市大片区投资开发的实力和能力。

（三）政策环境状况

1、鄂尔多斯新城市建设、城镇化政策，会大力促进房地产业的发展。

2、中部地区、中等城市、中产阶层、中等教育“四个中等”的崛起，是继“珠三角”、“长三角”、“京津塘”三大经济圈热后，全国经济辐射性发展的必然趋势，给鄂尔多斯发展带来前所未有的机遇，也给鄂尔多斯房地产业发展带来勃勃生机。

3、产品深加工、提高附加值是鄂尔多斯提高资源利用效益，增加经济效益的富有远见卓识的政策，给相关产业链的发展带来机遇，为房地产开发带来更多机会。

4、内蒙古呼、包、鄂“金三角”，作为内蒙古自治区的一项重要发展战略，将鄂尔多斯建设成为呼、包规模的中等城市，实现三足鼎立的格局，无疑会使内蒙古的经济实力得到空前壮大。鄂尔多斯发展成中等城市的目标是明确的，房地产业的前景是光明的。

5、宏观调控政策，国家对房地产业的宏观调控政策，使不具开发实力和能力的企业面临危机，但对有实力和能力的企业是有利的，只有房地产业市场健康发展，才会有房地产业的长远发展。

6、鄂尔多斯外向型开放政策，我市的长远战略规划在逐步实施，随着政府战略规划的实现，会给房地产业带来更多更好的发展机遇。

7、招商引资优惠政策。我市招商引资的优惠政策，会吸引外部资金、外部企业的进驻，将有力地促进就业与人口的增长，拉动消费需求，从住房、医疗卫生、教育培训、文化艺术、商业服务、旅游、交通、商务等均会得到大力发展，这就会给房地产的发展带来空前的机遇。

四、鄂尔多斯房地产业面临的城市状况：

（一）优势(S)

1、国际市场能源紧缺，国内经济高速发展，带动本地区经济高速发展。

2、城市规划建设政策导向趋好，一市三区规模，市场容量急剧攀升。

3、原有房地产市场落后，为新兴市场留下较大发展空间。

（二）劣势（W）

1、水资源匮乏，抑制城市经济及人口发展。

2、地处偏远，居住的自然环境相对较差，流动人口较少。

3、经济体制单一，整体市场未形成有效的经济支撑，尤其是工业经济欠发达。

4、人口有限，无法支撑大型商业机构的进驻，无法消化大体量开发带来的压力。

（三）机遇（O）

1、国际经济发展带动能源型城市强势发展。

2、国家区域经济发展策略、西部大开发政策带动区域经济发展。

3、投资拉动，城市自身发展带动房地产市场扩张。

4、地区经济发展较快，市场需求较大。

5、呼、包二市的发展，对鄂尔多斯市经济的发展具有促进作用。

（四）威胁（T）

1、单一经济，后劲不足，需大力引进外来资本、外来企业、扩大产业发展领域，尤其是第一产业。

2、周边发展，对本地区发展先扬后抑，受呼、包二市商业圈的制约。

3、城市发展政策导向潜在失误存在的可能。

五、鄂尔多斯房地产业发展中存在的问题及对策建议

1、城市发展劣势与威胁

          通过以上城市SWOT的分析，不难看出存在的问题和不足，政府应从招商引资、产业调控、城市运营方面下大力气，召集专家学者，进行广泛听证、论证，成立强有力的专门机构组织实施，方能解决相应问题，房地产业面临的潜在困难将会迎刃而解。

2、价格持续上涨问题

          目前我市甚至全国房地产价格持续上涨原因很多，一是经济增长及品质提高原因引起的每年平均5～6%的正常上涨，二是综合因素形成的上涨，但笔者认为，后者上涨中，一个更重要原因是各种因素引起的开发供应量不足问题。土地资源利用、规划审批效率、政府税费、配套设施接入困难与成本的浪费、融资渠道和成本、拆迁安置问题等，均使房地产开发商苦不堪言，他们在房价过高的谴责中，为好多相关因素背着黑锅，他们开发项目需付出坚韧而高超的运作代价。房地产业的行业平均利润水平相对其它行业较高，但不能忽视的是，房地产业是一个资金、技术、劳动等高度密集型的产业，尤其是资金的高度密集，产生了较高的投资风险，按照风险收益的普遍原理，绝大多数谋求长远发展的开发商，收益水平是自律的、合理的，当然不包括个别短期的投机型开发商。解决房价问题，需从供应入手，解决供应问题应从解决开发链条上的困难和问题入手方能切中要害，事半功倍。

3、土地资源问题

土地资源的合理利用问题，要防止片面追求拉大城市格局，容积率和层高的过渡限制，浪费有限的土地资源、造成土地效益利用不足、增加分摊的土地成本、遗患后代。土地在招牌挂时就应标明相应的建设指标，竞拍的开发商方能综合测算其土地的合理价格，消除秋后算帐、消费者受苦的问题。

4、规划问题

规划审批方面，目前最大的问题是，政企职责不分，规划审批部门存在侵占开发商的规划设计自由的现象。政府应在城市宏观控制上下功夫，比如容积率、层高、建筑群风格、宏观效果、道路规划红线、建筑退线、绿化率、建筑密度、门前三包、停车位等类似宏观指标上有效控制，其它方面的规划设计细节，留给开发商自主决定，开发什么功能业态、开发多少体量、立面效果等均应还给开发商自主决定。开发商是根据市场调查、广泛论证其可行性，才做出相应设计内容的，这些工作规划部门能实现的了吗，实现了，那也会脱离市场，牺牲的是开发商。对于开发商来说，市场需求是第一位的。政府规划部门不是房地产产品的消费者，是一个宏观管理者。政府规划会包销吗？不会！那就最好减少包办。归根到底是给市场消费者开发，他们说了算，谁说了也没用。就连政府的总体城市规划、区域规划通过反复讨论论证，最终是否科学合理也得市场检验后才知。假如我们的城市规划，用一张有待于市场检验其合理性的城市规划图，让各家开发商原样往里钻，能行吗？不行。只能是修改得面目全非，城市规划不是城市规划、开发商不是开发商、消费者不是消费者。所以，我们的政府规划要多注重宏观层面，我们的开发商要既满足宏观规划，又注重市场需求和微观层面。笔者认为，规划只要控制好宏观指标，城市建设就有希望，就有多样性和特色，规划工作也会轻松起来，所谓是，抓住了主要矛盾，次要矛盾随之解决。否则市场会惩罚我们，除非再回到计划经济。

5、政府税费

所有的开发商都知道，从征地拆迁起、到竣工验收、销售等一系列程序下来，所有审批及办证程序不少于50多个。从政府宏观控制来说，绝对不能少，但各环节全部审批完成后，其缴纳的各种税费占开发成本的25%以上。政府税费开征有其必要性，是财政转移支付，完成政府公用事业建设的必要资金来源，但需不同类别的项目，规定不同的政策来调控。比如说，在立项报批时，住宅类项目，笔者认为，就没有必要大小项目均提交可行性研究报告，有的项目应实地了解，甚至连环境评价工作都可取消。而对于大中型生产性项目、大型住宅项目、大型商业项目，可行性研究报告就是非常必要的，甚至水土保持评价工作也得做。但有的项目根据实际所处地块，环境评价、水土保持工作也可以取消。仅此一例，类似问题还有，均值得多加探讨，以利健康发展。

6、城市配套问题

城市配套设施的相对滞后，影响开发进度，城市配套设施的相对不足，影响开发商开发成本，政府需加大基础设施、配套建设步伐。通过政府投资或政企合作等市场化形式开展。比如，在铁西区，开发的所有项目，施工用水全部没有城市就近的水网接入，全部是用水车拉，开发成本能不高吗。有的项目建成后，配套接入跟不上，影响进度也增加开发成本。另外政府要防止城市配套设施的过度垄断性，增强调控与价格指导，否则垄断会造成市场的调节作用失灵，开发成本无形中会增加，除非你别找“我”，找“我”就这样，爱怎地就怎地，这就不好办了。

7、融资渠道

政府多协助企业开拓多方的融资渠道，企业应积极地与各类金融机构接触，探索自己固定稳定的融资方式与渠道，保证开发资金的合理流动。

8、房地产开发征地拆迁问题

我市房地产征地拆迁工作基本成熟，政府支持力度较大，采取市场评估与政府指导价相结合的方式，是有效的办法。但产业的发展，增加并促进就业，用长久的谋生之策取代部分拆迁现金安置补偿，是更利于被拆迁方、更利于开发商的事。

9、房地产市场信息问题

          目前，我市房地产业信息方面需加强，房地产市场应建立健全信息渠道，借助现代信息手段，完成全市房地产信息的收集、采集、归纳、整理、公布等，并与相关地区互为沟通，方便政府、开发商、消费者各方的资源共享与交流，及时了解我市及周边房地产业开发状况和市场状况，增加开发项目研究论证的信息来源渠道，减少开发失误与风险。

10、房地产市场规范问题

          房地产市场的规范需在准入制度、过程监控、市场退出机制上制度化，有专门的制度建设机构、有专门的制度监督机构、有专门的信息采集发布机构，专业化、制度化、日常化。

    11、住房消费金融支持力度问题

          住宅消费是最大的消费开支，改善并增强住宅消费信贷供应量、增加供应品种、出台多种还贷方式，会有力促进房地产业的发展。金融机构应增加对客户信用级别的调查了解、信用档案的建立，建立专门的资信机构，支持有足够资信的消费者融资消费，鼓励并促进消费、降低信贷风险。

12、房地产开发结构性不合理问题

    住宅开发结构存在的不合理，需市场自动调节为主、政府宏观调控为辅，切不可过度用政府财政、金融、货币政策手段干预，否则，欲速则不达，适得其反。凡是不符合市场规律的行政手段，效果不会发挥出来。开发商更注重市场的需求，资本追求利润是铁的定律，只要市场没有失灵，市场在起作用，就会有市场的自动调节，政府就不必太多干预。在市场失灵或作用消弱时，政府就应该在市场环节上诊断下药。对于因贫富差别太大引起的消费能力差异，政府不应在所有行业上因贫困而影响各行业的运行规律，而是应该就贫富差别而论贫富差别，研究解决贫富差别的问题就是了。比如，社会最低保障、医疗保障、救助保障、失业保障、教育支助，另外在技能培训、劳动就业渠道等方面，政府通过财政转移支付手段,可以设立专项预算资金，首要保障贫困人口的最低生活线，还可用财政转移方式，比如住房补贴、经济房、廉租房等形式，给困难者以政府支持。但更重要更彻底的是研究解决贫困人口致富的措施和办法，做到一劳永逸才好。小平同志不是说了，先让一部分人富起来，带动大部分人富起来嘛。大家共同奔小康，社会矛盾少了，社会就会和谐了。

六、总结

鄂尔多斯城市建设发展前景非常广阔，鄂尔多斯城市发展战略是长远的宏伟的。房地产业的发展前景是美好的，3～5年内是房地产业解决内需的过程。之后，房地产业的长期发展，取决于外向型经济运行下，城市产业的壮大、就业的增加、人口的增长、消费的增长与升级。             2007年6月22日