就是宠你txt免费下载:房地产企业税务稽查案例分析税务筹划
来源:百度文库 编辑:中财网 时间:2024/05/05 07:36:57
房地产开发企业涉及到的税收优惠政策主要有:
营业税:
企业以不动产投资入股,参与接受投资方利润分配,共同承担投资风险的行为,不征营业税。
将土地使用权转让给农业生产者,用于农业生产的行为,免征营业税。
房地产企业自建自用建筑物,免征营业税。
土地增值税:
建造普通住宅增值率未超过20%,则免征土地增值税。
因国家建设需要,依法征用收回的房地产,免征土地增值税。
以房地产进行投资联营,联营方以房地产作价入股或作为联营的条件,将房地产转到所投资的联营企业中,免征土地增值税。
一方提供土地,一方提供资金,合作建房,建房后按比例分房自用的行为,对于房屋所产生的土地增值,免征土地增值税。
房地产开发公司代客户进行房地产开发,开发完成后,向客户收取代建收入的行为,免征土地增值税。
在兼并企业中,对于被兼并企业将房地产转让到兼并企业中的行为,免征土地增值税。
房地产开发企业主要经营活动的纳税筹划主要有:
(1)在建项目整体转让
(1)合理分解租金收入
(2)变房屋出租为对外投资
(3)分解商品房销售价格
(4)变房屋出租为承包业务
(5)合作建房的纳税筹划
[例1]在建项目整体转让的税收筹划
某房地产企业a,欲转让该公司在建的写字楼项目,已累计发生在建工程成本3500万元,经与另一房地产公司b协商,a企业以6000万元转让该项目。那么,a企业应如何进行纳税审报根据房地产企业纳税经常发生的情况,a、b企业均可以归纳为以下两种方案。
出售方选择方案1
直接转让该项目,需要缴纳的各种税收为:
营业税金及附加:6000×5.5%=330万元
土地增值税:a企业取得转让收入6000万元
减:已发生在建工程成本3500万元
减:加计扣除3500×20%=700万元
减:营业税金及附加330万元
增值额:1470万元
增值率:1470÷3500=42%
土地增值税:1470×30%=441万元
企业所得税:(6000-3500-330-441)×33%=570.57万元
出售方选择方案2
转让该公司的全部股权,使股权差价与项目差价大致相等。
在转让股权的情况下,只有在公司控制权的转让而不直接涉及在建工程的转让,因此没有涉及该项目的税收。但由于转让股权产生了股权转让收益,根据国家的规定企业应缴纳企业所得税。若属于个人,则应当依法缴纳个人所得税。
企业所得税:(6000-3500)×20%=500万元
股权转让差价应当按20%的所得税税率缴纳企业所得税。
营业税 土地增值税 企业所得税 合计
方案1 330万元 441万元 570.57万元 1341.57万元
营业税:
企业以不动产投资入股,参与接受投资方利润分配,共同承担投资风险的行为,不征营业税。
将土地使用权转让给农业生产者,用于农业生产的行为,免征营业税。
房地产企业自建自用建筑物,免征营业税。
土地增值税:
建造普通住宅增值率未超过20%,则免征土地增值税。
因国家建设需要,依法征用收回的房地产,免征土地增值税。
以房地产进行投资联营,联营方以房地产作价入股或作为联营的条件,将房地产转到所投资的联营企业中,免征土地增值税。
一方提供土地,一方提供资金,合作建房,建房后按比例分房自用的行为,对于房屋所产生的土地增值,免征土地增值税。
房地产开发公司代客户进行房地产开发,开发完成后,向客户收取代建收入的行为,免征土地增值税。
在兼并企业中,对于被兼并企业将房地产转让到兼并企业中的行为,免征土地增值税。
房地产开发企业主要经营活动的纳税筹划主要有:
(1)在建项目整体转让
(1)合理分解租金收入
(2)变房屋出租为对外投资
(3)分解商品房销售价格
(4)变房屋出租为承包业务
(5)合作建房的纳税筹划
[例1]在建项目整体转让的税收筹划
某房地产企业a,欲转让该公司在建的写字楼项目,已累计发生在建工程成本3500万元,经与另一房地产公司b协商,a企业以6000万元转让该项目。那么,a企业应如何进行纳税审报根据房地产企业纳税经常发生的情况,a、b企业均可以归纳为以下两种方案。
出售方选择方案1
直接转让该项目,需要缴纳的各种税收为:
营业税金及附加:6000×5.5%=330万元
土地增值税:a企业取得转让收入6000万元
减:已发生在建工程成本3500万元
减:加计扣除3500×20%=700万元
减:营业税金及附加330万元
增值额:1470万元
增值率:1470÷3500=42%
土地增值税:1470×30%=441万元
企业所得税:(6000-3500-330-441)×33%=570.57万元
出售方选择方案2
转让该公司的全部股权,使股权差价与项目差价大致相等。
在转让股权的情况下,只有在公司控制权的转让而不直接涉及在建工程的转让,因此没有涉及该项目的税收。但由于转让股权产生了股权转让收益,根据国家的规定企业应缴纳企业所得税。若属于个人,则应当依法缴纳个人所得税。
企业所得税:(6000-3500)×20%=500万元
股权转让差价应当按20%的所得税税率缴纳企业所得税。
营业税 土地增值税 企业所得税 合计
方案1 330万元 441万元 570.57万元 1341.57万元
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