唐华房地产开发公司纳税评估

一、基本案情

    唐华房地产开发有限公司成立于2002年，注册资金5000万元，登记注册类型为有限责任公司,位于秦皇路55号,主要经营范围是：房地产开发及销售、物业管理、房产中介等，该公司2002年开发项目是马家花园、小桥流水等项目，建筑面积5万平方米，2004年峻工后销售情况良好，2005年12月乾县地税局征收分局进入该公司，对马家花园的税收进行了清算，当期应征税款已全额入库。2006年该公司开发的商住楼及门面房已处于收尾阶段，销售额骤减，2006年帐面销售额4579265.56元，缴纳地方各税681889.75元。

    1．确定对象

    2007年6月，按照县局工作安排，对县内所有房地产企业，开展专项纳税评估工作。根据相关纳税资料及日常所掌握的信息，经过评估小组的认真分析、筛选，最后确定唐华房地产公司为本期专项纳税评估对象。唐华房地产开发有限公司一直是我县房地产企业龙头，每年缴纳地方各税都在200万以上，而该公司2006年度申报缴纳的地方各税681889.75万元,税收收入每月呈下降的趋势。缴纳的税收从2004年平均每月近20.3623万元，下降到2006年的每月5.6824万元。通过与往年纳税情况纵向对比分析,评估人员判断,该公司2006年缴纳的税费可能存在异常。

    2．评估分析

  评估小组对唐华房地产开发有限公司2006年财务会计报表的各项指标,与历年财务会计报表的指标进行纵向分析，发现有如下几点异常现象：

    （1）评估人员对唐华房地产开发有限公司,12月份《资产负债表》中的“预收账款”科目的期初、期末数进行了比对分析，发现“预收账款”期末数大幅度增长的情况，12月底预收账款余额1893657.89元，而12月之前“预收账款”均为“零”。

（2）预收账款的期末数1893657.89元，为何不结转收入，是否有销售空置房未申报纳税的现象。

（3）公司自用的办公用房价值680000元，未申报房产税。

    鉴于对唐华房地产开发有限公司2006年度财务指标异常情况，评估小组对该公司2006年申报的相关财务资料以及从陕西省地税征管系统获取的信息数据进行了细致的审核分析和数据对比。最后确定: 唐华房地产开发有限公司缴纳的销售不动产营业税、企业所得税、土地增值税、房产税可能存在未到位行为。

    3．约谈举证

根据上述疑点，评估人员向唐华房地产开发有限公司，下达了《纳税评估约谈举证通知书》，要求对企业财务报表中预收账款、销售收入等财务指标异常做出解释。   

在约谈过程中，企业财务人员对税收管理员提出的几个问题这样解释：

    （1）对挂在预收账款1893657.89元，企业财务人员认为当期成本配比原则，按会计制度规定不确认收入，且未开具发票，故未作为计税依据申报缴税。

    （2）对少申报的房产税主要是因为对税收政策不熟悉。认为自建自用的房产，不需申报房产税。

    4．评估处理

    经过约谈，该公司承认其申报纳税上存在少缴销售不动产营业税、企业所得税、土地增值税、土地使用税等问题。通过评估和企业自查，主要存在以下纳税问题：

    （1）12月份预收账款1893657.89元，实为销售5个小店面收入，因为尚未开具发票，该公司未申报纳税，因而少申报销售不动产营业税1893657.89×5%=94682.89元，少缴城市维护建设税94682.89×5%=4734.14元,少缴教育费附加94682.89×3%=2840.49元；

    （2）通过约谈了解到企业预收账款1893657.89元,应当就其销售不动产收入按0.5%的预征率申报并预缴土地增值税1893657.89×0.5%=9468.29元；

    （3）少申报了销售不动产印花税1893657.89×0.05%=946.83元

    （4）房地产企业按15%所得率计算所得额，按33%税率征收企业所得税。少预缴企业所得税1893657.89×15%×33%=93736.06元

    （5）自用的办公室以房产原值的80%，按1.2%的税率征收房产税，应补缴房产税6800×80%×1.2%=6528元

    （6）土地使用税（二类地段）245平方米×2元/每平方米=490元

    针对以上问题，该公司共计应补缴税款210586.21元,教育附加2840.49元，滞纳金15243.16元。上述处理意见按规定的程序送达企业执行，税款、教育附加、滞纳金也按规定的期限缴纳入库，同时责令该公司进行相关的帐务调整。

二、评估建议

    （1）强化房地产行业管理。要紧紧抓住房地产行业这一重点税源，，充分挖掘税收潜力，开展房地产行业纳税评估。在没有专门的纳税评估机构，纳税评估信息化程度不高的情况下，主要以人工评估为主，推行了个案评估、专项评估、行业评估等评估方法。

    （2）要强化税收管理员制度，把纳税评估作为税收管理员的主要工作职责，税收管理员通过上户巡查了解纳税人的生产经营情况。针对房地产行业税收管理普遍存在应税收入申报不及时，申报税种不全现象。税收管理员对自己管辖的房地产项目可以直接监控到分单元、分购房户的税收征管情况，对房地产行业应逐步实行精细化管理。

    （3）要加强与房管、土地、城建联系，从当地房管、土地城建等部门获取有价值数据，实现信息共享。通过向有关部门取得的相关信息，进行比对分析，发现税收疑点和问题，为纳税评估工作提供有价值的线索。

（4）税务机关应加强相关税收法律、法规、规定的辅导、宣传，定期送法上门，让企业业主和财务人员掌握相关税收政策、法规。

（5）建立房地产行业纳税评估模型，开展有针对性的税收征管工作。只要输入房地产开发面积、销售价格、销售率等基本信息，评估模型就能科学地分析测算各项指标是否合格，初步断定该企业是否存在涉税问题。

    总之，通过纳税评估，有利于促进企业规范核算，增强依法诚信纳税意识，提高企业申报质量，密切征纳关系。