孙宏斌：我们做房地产可能只是刚入门

2011年10月21日 09:08
来源：第一财经日报

阴雪

“我从来没有后悔过，也没为过去辩护过，我觉得现在更从容了，状态好了，跟我熟的人都说我年轻了。”10月14日，坐在《第一财经日报》记者面前的融创中国控股有限公司(01918.HK，下称“融创”)董事长孙宏斌满脸微笑。

正值融创上市一周年之际，其旗下北京项目西山壹号院[最新消息 价格 户型 点评]又以20亿元的业绩获得第三季度北京楼市销售冠军，放下顺驰发力融创的老孙心情着实不错。

“唯一需要的就是把产品做好”

第一财经日报：2010年，融创的销售额为83亿元，为何2011年融创将销售目标定为183亿元，整整超出100亿？是否提前预测到严厉宏观调控的到来？183亿的销售目标靠哪些项目支撑？

孙宏斌：我们今年的目标183亿，到9月底完成了135亿，肯定是能超额完成任务。主要因为我们之前的基数低，所以这样的销售成绩不说明什么问题。因为宏观调控是从去年9月底就陆续开始了，所以在制定今年的销售目标时，我们也把政策因素考虑进去了。应该说宏观调控我们受的影响比别人少一些，主要是因为项目地段好，产品品质好，我们今年所有项目都卖得挺好的，也是占了个便宜。

日报：为什么在如此严厉的限购和限贷政策下，您反而觉得融创是占了个便宜？

孙宏斌：高端精品是我们的战略。为什么要定位高端精品？是因为在任何一个行业，你不可能所有的产品都做，所有的客户都服务到，你必须选择。我们的选择是定位高端产品，服务高端客户。选择服务高端客户有利有弊，有利的地方是这类客户的购买力没有问题，有弊的是这类客户非常挑剔。定位高端客户最大的风险是，如果你的目标客户不满意你的房子，其他的客户买不起，你就惨了。

我总是说，买便宜房子的客户是找个优点就买了，比如说离家近，比如说便宜。而买高端房子的客户是找个缺点就不买了，所以定位高端，产品必须在各个方面做到精益求精。

目前，限购政策对市场的影响是最大的，尤其是在北京。因为限购，客户肯定会惜购。比如买我们这个西山壹号院项目的客户，有的是卖掉一套或两套手上的房子来买的，所以他会很小心谨慎地选择一个位置好、产品品质好、住着舒服等各方面都令他们满意的产品。而我们的项目因为地段好、产品品质高，所以就占便宜了。

日报：您曾说过，“现阶段对于开发商而言，最重要的就是现金流管理”，融创的现金流管理体系是怎样的？

孙宏斌：房地产行业最大的特点是杠杆率比较高，管理现金流就是管理杠杆率。杠杆率由三部分组成，第一部分是预售，也就是销售回款；第二部分是应付土地款，应付土地款是刚性的负债，但它不在资产负债表里面；第三部分是负债。这三个部分最难管理的就是销售，很多公司现金流不好主要就是因为销售没有达到预期。

所以我们管理现金流首先管理的就是销售，定的销售目标要保证在任何情况下都能完成，即便是在市场不好的情况下；即使完不成也要保证你的现金流没有问题，我们每年年底做第二年预算的时候都要进行分析，分析在销售比预定目标少10%会怎么样，少20%会怎么样，少30%会怎么样。要做到在最恶劣的情况下，即在销售比预定目标少30%的时候也要保证现金流不出问题。

在应付土地款管理方面，我们的原则是，有钱才买地，不能等着销售回款付地钱，那风险就大了。第三才是负债，负债率是很重要但不是全部，其实前两部分管理好了，负债高一点也问题不大。把这三部分都管理好了，才是一个比较好的现金流管理。

“一定要让钱在账上隔夜”

日报：高端住宅对于土地资质的要求比较高，未来一段时间融创的拿地计划是怎样的？

孙宏斌：我们现金流比较好，肯定还会继续拿地。土地的选择范围还是会集中在我们现有的区域，北京、天津、苏南、重庆，未来一段时间不会扩张。我想，在一个城市多做点项目肯定要比在好几个城市做项目要容易。因为你对市场的理解、客户的理解、城市的理解都会更深刻，犯错的可能性也比较小。

原来顺驰的发展就是恨不得今天有钱就要花出去，这肯定是有问题的。我们现在总说，一定要让钱在账上隔夜，什么事不要着急做决定，把钱拿住了，等到真的是好机会再出手。看不准的机会就放弃，一定要等到属于自己的好机会。

日报：您对未来的宏观调控政策怎么判断？货币政策紧张的情况下，融创如何解决资金问题？

孙宏斌：房地产行业的调控政策在短期内改变的可能性基本没有，我们一定要做好长期准备。现在融资很困难，资本市场基本上是关闭的，信托的管理也越来越严格，开发贷款也比较困难。所以现在开发商短期能做的可能就是把销售做好。

日报：住宅市场严厉调控的时候，很多开发商转做商业地产，对此您怎么看？

孙宏斌：做商业地产没什么问题，但是因为限购了去做商业地产是不对的。住宅市场不是没有发展，还是有很大的发展空间的。都去做商业地产，商业地产就出问题了。其实，商业地产的风险比住宅大，因为商业不像住宅，定位错了是改不了的，定位饭馆的改不了办公，办公的改不了饭馆。尤其是供应量一大，风险也会更大。因为大多数开发商往往没有那么大的实力去持有商业地产，都是做完卖掉，而商业地产的购买者大部分都是投资者，市场一变化，投资就有可能一夜之间全没了。而住宅不管怎么样，刚性需求是不会变的。

日报：融创登陆资本市场已经一年了，和过去相比，您最大的感受是什么？

孙宏斌：不管上市不上市，融创从2007年雷曼开始投资到现在，这几年业务都做得很好，由于基数比较低，每年都能保持比较快速的增长。尤其是今年这样的市场环境下，我们还能有这样的表现，我觉得这不是我们做得好，是因为我们的基数比较低，同样的原因，我相信明年我们肯定也会有一个比较好的增长。

把一个行业理解透彻很难。我们做房地产这么多年了，可能也就是刚入门。过去这个行业不正常，你做什么产品都卖得很好，买什么地都能挣钱，而这个行业的杠杆率又比较高。当政策有个风吹草动的时候，或者市场有变化的时候，风险就会很大。

现在这个行业慢慢正常了，就是产品做得好的公司生存得好，所以我们把产品品质放在第一位。第二就是现金流管理，在现金流没有问题的情况下发展，公司就很从容了。可以说，现在我们比较稳健了，看得远一些了。

百年企业一定是有三分之一的时间是往下走，老往上走就不得了了。市场坏的时候你生存，市场好的时候你发展。机会总会有，不用太着急。过去我总是想把所有机会都抓住，其实机会总是有的。把产品做好，把地买好，做房地产只要把这两件事做好就可以了

高盛证券近日发表报告指出，原本预期2012年及2013年中国楼价将见复苏，但由于目前仍未见中国政府实施的限购令有放松迹象，故现阶段预计未来12个月，中国主要城市的楼价将由目前的水平下跌15%至20%。

　　报告指出，由于预计中国楼价下跌，所以也把中国房地产企业的目标价相应下调，以反映中国或环球宏观的不确定性，导致政策潜在风险。该行将内房股的目标价削减2%至65%，以及今后三年的预测核心每股基本盈利分别平均降低2%、7%及14%。

　　报告同时指出，根据分析中国大部分的房产发展商财政状况后，总括而言，其短期融资的风险较2008年为低。但在该行所覆盖的企业中，估计明年上半年将会面临较大的再融资需求；以及在该行的楼价预测下，将会承受资产拨备风险，预料相等于明年底账面价值预测的2%。

　　高盛认为，及时调整收紧政策将会是防止中国楼价进一步下跌的关键。因为当未来数季经济再转弱，大众市场房屋的基本需求将会减少，将会再加重市场下跌压力。

上海楼市领跌多地 开发商出招避退房潮

2011年10月21日 07:45
来源：每日经济新闻 作者：杨羚强

在上海部分楼盘率先大幅降价后，降价风潮向整个市场蔓延，甚至连以往价格坚挺的市中心楼盘也开始降价。

昨日（10月20日），嘉华集团上海项目——嘉御庭的销售人员向《每日经济新闻》记者证实，该楼盘的打折幅度达到九折。易居大上海区执行总经理孙华良说，这一波降价潮还只是开始，在11月份还会有更大规模的楼盘降价，上海楼市降价楼盘的覆盖面将扩大到九成以上的楼盘。从“十一”房展会的情况来看，开发商的降价幅度大多会在九折以上。

大面积的降价，有可能给开发商带来更大的退房压力。对此，房企似乎已作好准备。行业人士透露，一些开发商通过第三方平台降价，另外一些则选择在异地或者境外降价销售，以规避短期内的退房潮现象产生。

降价潮将蔓延？

此前，上海楼市的降价似乎已风起云涌。根据世联地产[简介 最新动态]的统计，从7月底开始上海已有多个楼盘降价幅度为10%或者更高。无论降价楼盘的数量还是幅度，上海都居于全国20多个城市的首位。

降价风潮还在继续扩大。包括中海[简介 最新动态]、华润在内的多家知名开发商均被媒体曝出近期大幅调整价格，涉及至少十个楼盘。

熟悉各家开发商营销动向的易居大上海区执行总经理孙华良告诉《每日经济新闻》记者，从目前的形势来看，降价的楼盘还会扩容。11月份新一轮降价潮来临时，上海的降价楼盘数量有可能占在售总量的九成，其中超过九折以上的大幅度降价，不再会是个别现象，因为根据此前房展会反映出来的信息，只有在房价下调10%以上的情况下，楼盘才会有比较好的成交量。

据悉，很多品牌房企通常的销售策略是尽量不让一线城市的楼盘跌价。但上海10月以来开始兴起的降价潮，似乎表明房企的策略正在发生变化。

孙华良说，由于9、10月份以上海为代表的一线城市商品住宅成交量一再被“腰斩”，貌似不缺钱的大开发商也开始在一线城市降价，以获取更多的现金流。根据世联地产的数据，最近两周，广州的降价楼盘猛增了13个。

巧妙降价或能避退房潮

然而，大幅降价可能引起前期业主的不满。虽然，开发商可以根据合同不理会已购房者的退房要求，但也会对准购房者产生影响，使他们担心楼盘再降价的可能性。

有业内人士认为，房价下跌后，楼盘的成交量不会上升，反而导致房价连续下跌，使得市场观望气氛更加浓厚。世联地产的三季度购房者信心指数也显示，超五成的被调查者看跌东部一线城市房价。

为规避可能出现的退房潮，开发商正采取特定的降价方式。上海荒岛房产工作室副总经理黄欣伟介绍，一些楼盘只给某网站组织的团购提供九折优惠，以降低降价对前期业主的心理冲击。孙华良也介绍，诸如星河湾[最新消息 价格 户型 点评]在内的知名房企通过电子商务进行大幅优惠。诸如选择在异地或者境外打折促销的方式，也已被开发商纳入考察范围。

但黄欣伟说，上述做法只能延缓退房潮，而不能规避。如果时间一长，已购房者会发现开发商的降价行动，进而演变成新一轮的退房潮

房贷难或持续到明年一季度

2011年10月21日 05:04
来源：广州日报

越近年底银行放贷额度会越吃紧，广州有银行上月起已暂停贷款。

京沪穗各大银行相继调高首套房贷利率银行人士称“确实没钱了”

“其实今年以来我们的房贷就有所收紧，年底的情况只是更典型和集中一些。”针对北京、上海等地爆出的银行提高首套房贷利率的消息，广州某股份制银行有关人士近日对记者表示。据记者调查发现，最近一段时间以来，广州各大银行也收紧了房贷，首套房贷利率在基准利率的基础上普遍上浮5％~10％，部分银行甚至上浮30％。

有分析人士认为，目前房地产个人贷款与开发贷款趋于紧张，反映了市场对未来房地产价格下行的忧虑，如果房价出现大幅持续下行，银行需要提前拨备资金以抵御风险，这导致银行将继续提高贷款利率与首付比例，从而降低房贷承载的风险。但也有银行人士对此有不同看法，认为收紧房贷的主要原因并非传闻的银行看淡楼市，而是“确实没钱了”。

广州有银行上浮30％

近日有消息称，建行在北京、上海将首套房贷最低利率由原来的基准利率上浮到基准利率的1.05倍。记者从建行在广州的一些网点了解到，首套房贷利率也已上浮至基准利率的1.05~1.1倍，具体标准则是根据房贷申请者的个人信用情况来差别化执行。

据记者调查，除了工行、交行的首套房贷利率依然执行基准利率外，其他银行的首套房贷利率均有所上浮。其中中行、建行、农行、光大、华夏等的首套房贷利率在基准利率基础上上浮5%~10%，而深发、浦发、民生等银行则最高上浮30％，更有部分银行目前已经暂停房贷发放。“上浮的幅度并不是一成不变的，银行会根据情况有所浮动，”广州某按揭公司李先生对记者表示，“大致来说，一手房首套房贷的上浮比例会比二手房低一些，而个人信用好的又比差的低些。”

上浮趋势年内不会缓和

据银行人士表示，首套房贷利率上浮最主要的原因还是缺钱，即信贷额度紧张。广州某银行人士表示，在今年银根紧缩的背景下，银行的信贷额度本身就已经比较紧张。同时今年以来央行重拳出击严格控制银行“存贷比”，并要求日均存贷比不得高于75%的监管标准。“严格的监管要求迫使银行不得不压缩贷款规模，而这种情况到年底会更加突出，因为越是临近年底，银行放贷额度就会越吃紧。”据他称，广州有银行从上月起就暂停一切贷款了，原因就是没有额度了。

“银行额度紧张的情况下压缩房贷也是惯用的手法”，按揭公司李先生表示，“银行通过提高首套房贷利率不仅可以提升房贷利润，更通过提高利率的手段调整了供需关系，将节省出来的额度投入到对公或者消费类信贷上，以争取更大的利润。”这也意味着首套房贷利率上浮的趋势在年内将不会缓和，更有银行人士预计房贷趋紧的情况会持续到明年一季度。文/图：记者黄涛

楼市影响

首置者却步成交会更淡

银行提高首套房贷利率将对楼市销售产生负面影响。“在目前的高房价下，拿出首付已是不容易的事情，如果利息再提高，还贷压力真的很大。”有购房者表示。据记者测算，二十年期100万元的贷款，按照等额本息方式，利息在基准利率基础上上浮10％后，增加的利息总额高达10多万元，这意味着每月将增加400多元的还款额。

首套房贷利率上调直接影响刚需置业者的购房心态，“这个消息对于开发商而言又是一盆冷水。”有业内人士表示，因为在楼市不景气的情况下，开发商回笼资金多依靠销售，而银行提高首套房贷利率一定程度上会抑制需求，这给欲在年底通过放量销售来提升业绩回笼资金的开发商而言是个打击。

在开发贷收紧、按揭贷款利率上升、市场信心不足的多重因素影响下，房地产下行的趋势会进一步确立，楼市拐点只会渐行渐近。

调控展望

楼市整体政策环境仍趋紧

社科院金融所金融市场研究室副主任尹中立认为，“之前首套房贷款利率是7折，后来取消了7折优惠，到现在变成执行基准利率的1.05倍，这意味着实际支付的利息成本增加了30%~40%，信贷叠加效应十分明显，对楼市购买力的制约作用比较大。”

尹中立表示，首套房贷款利率进一步上浮表明楼市信贷政策并未放松，这也体现了楼市的整体政策环境仍然趋紧。从目前北京等高楼价地区的楼市政策的效力看，高房价有望实现理性回归。

观点澄清

只对首套房开刀？非也！

首套房贷利率上浮的消息，也激起了广大网友的强烈反响，许多人认为上浮利率也不应该只对首套房下手，这种做法对没钱的人是雪上加霜，对有钱人则没影响。

其实这是一个误解，因为二套房贷利率在今年1月就已经上浮了。“国八条”规定对第二套住房贷款利率不低于基准利率的1.1倍，之后各地不断有银行提高二套房贷利率，最高更上浮30％。而在广州，二套房贷利率也基本上浮15%~20%。

房企应市策略“黔驴技穷” 积极寻找出路

2011年10月21日 13:48
来源：信息时报 作者：张金娜

一方面是龙头房企赚得盆满钵满，甚至积极出手到土地市场“抄底”；另一方面，一些房企却深陷在销售业绩每况愈下的危境之中。

限购、限贷等宏观调控已实施一年多，目前不仅没有放松政策的信号，反而银行又开始提高首套房贷利率，这让大多房企的处境更加雪上加霜。为此，踏入第四季度，开发商们只能继续调整策略，积极寻找出路。

下调目标

担忧后市环境富力[简介 最新动态]下调目标20%

据了解，出于对后市的担忧，富力地产[简介 最新动态]9月26日宣布下调全年销售目标20%，也就是由年初确定的销售目标400亿元下调至320亿元，成为今年以来首家公开下调销售计划的上市房地产开发商。

该集团董事长李思廉对此表示，作出调整年度销售计划的考虑，是因为国家宏观调控的影响以及国内和国际金融在短期内不可观的前景，富力地产在此大的环境之下主动求变。他说：“楼价已没有下降的空间，但市场上目前有太多的利空消息，所以也涨不起来。”数据显示，截至8月31日，富力地产销售收入184.53亿元，占调整前目标的不足五成，但占调整后目标的58%。此外，早先李思廉在出席富力地产上半年业绩发布会时就曾高调表示，富力项目已降价10%，接下来还将继续降价10%。

业内资深专家韩世同表示，非常赞同富力下调销售目标的行为。在市道好的时候，开发商会上调销售业绩目标；现在市道不好，就应该下调销售目标，没必要硬撑着。下调销售目标是企业根据自身情况而定的，但不排除还会有房企效仿富力的做法。

房地产经济学专家邓浩志表示，其他房企无论是否会调整销售目标，都不能改变今年销售状况不佳的局面。今年只剩下两个半月的时间，政策放松是完全不用期盼的，在仅剩余的时间内力挽狂澜的可能性几乎是微乎其微。在目前形势下不调整目标、不改变思路和策略的房企，很容易被调控“调”出局。富力比较客观地面对现实，适时地调整了自己的目标与计划，将更有利于其应对目前的房地产形势。

拍马走人

万不得以甩卖后退出地产界

近段时间，“绿城[简介 最新动态]风波”不断，其资金链似乎已扛不住了。9月，从“翡翠城[最新消息 价格 户型 点评][最新消息 价格 户型 点评]质量门”到“海航30亿收购绿城”，再到9月中旬受“银监会调查绿城集团房地产信托业务”消息影响，绿城股票市值下跌近30%，A股市场房地产板块市值亦随之大幅缩水。随后相关数据显示，9月绿城总推盘面积约10万平方米，总成交面积约2.53万平方米，销售金额为5.92亿元。换言之，9月绿城的新推楼盘去化率已低至24.5%。前三季度，绿城中国累计取得销售金额约267亿元，总销售金额中归属于本集团的权益金额约为173亿元，不足今年全年550亿销售目标的一半。然而，在大多数房企纷纷考虑降价以加速销售的同时，面对较大资金压力的绿城却依然坚持不降价。

绿城集团董事长宋卫平表示，接下来绿城会分三个阶段走，首先就是努力做销售，把房子卖出去；如果这个不够有效，其次就是看看能不能腾挪掉几个项目；最后一个阶段，如果前面的手段都不奏效，就直接把价格降到底，所有的房子都卖完，以后就不再做房地产了。目前绿城已开始走到第二步，公告披露，9月15日，绿城以3000万元的价格把温州绿城发展房地产开发有限公司15%的股权转让给天津安城创景股权投资基金合伙企业。

维森置业董事长张维伦表示，现在要腾挪掉几个项目的房企不仅仅绿城一家，在目前整个市道不好且短期内不被看好的情况下，房企多数有两条路可以走：要么是转让股权、出卖项目，那么就是下调价格。不过像绿城这种说要退出房地产的大型房企也确仅有一家，要退出房地产主要跟他们走的路线有关，该公司采用的是“高取高打”的路线，产品投入比较高，开发周期比较长，预期比较高，最终的价格也比较高。而在目前的中国房地产市场中，该公司还要继续走“高取高打”的路线，肯定是一种痛苦，还不如趁早解脱。

应市转型

成立商业品牌转战新领域

住宅遇冷、商业走热已是不争的事实，一些大型房企开始越来越注重商业地产发展方向，即使是业绩上不错的开发商也开始成立商业品牌。中海地产相关人士日前透露，中海地产将于下月推出购物中心品牌“环宇城·UNIMALL”，加上此前已经拥有的办公楼宇系列，形成了比较完善的商业地产产品序列和发展方向。据了解，购物中心是中海商业地产的发展重点，其购物中心产品将使用“环宇城·UNIMALL”作为统一品牌。此前，亦有中海相关人士透露，中海旗下的商业购物中心将在后年有大体量项目继续入市，而从明年开始，这些项目将先后进入招商阶段。

无独有偶，9月27日，隶属珠江投资旗下的珠江商业地产公司负责人对外表示，该公司将逐步接手合生、珠江投资、珠江商贸物流下持有的商业项目或商业部分的运营，今后，即使是合生、珠江投资旗下的住宅社区，其中用于出租的商业部分，也将由商业地产公司统一规划、运营等。据珠江商业地产方面人士透露，预计未来3～5年内将会有逾40个商业地产项目投入开发，开发建筑面积规模将超过2700万平方米。

资深商业地产专家陈瑞标表示，住宅受到政策打压之后，陆续有一些专注住宅的开发商涉足做专业市场，目前商业地产已如洪水猛兽般爆发发展。但与住宅不同的是，住宅是一种快速销售模式，而商业多是一种长期的经营，只有把商业地产建设好了、经营旺了，才有长久的资金支撑。所以，在目前商业地产逐渐增多又开始有泛滥的趋势下，开发商只有规划好发展战略，成立各自的商业品牌，做好打持久战的准备，才可能在商业地产市场站稳脚跟。