武林外传 白面葫芦娃:房地产开发企业2007年度汇算清缴有关所得税业务问题

一、未完工开发产品的税务处理     国税发〔2006〕31号文规定：开发企业开发、建造的住宅、商业用房以及其他建筑物、附着物、配套设施等开发产品,在其未完工前采取预售方式销售的,其预售收入先按预计计税毛利率分季(或月)计算出当期毛利额,扣除相关的期间费用、营业税金及附加后再计入当期应纳税所得额,待开发产品结算计税成本后再行调整。

预计计税毛利率由国家税务总局进行了明确：经济适用房其预售收入的计税毛利率不得低于3%；非经济适用房开发项目位于省、自治区、直辖市和计划单列市人民政府所在地城市城区和郊区的,不得低于20%；位于地及地级市城区及郊区的,不得低于15%。；位于其他地区的,不得低于10%。

国税发〔2006〕31号文与〔2003〕号文规定的不同点在于，将预售收入的预计营业利润率修改为预计计税毛利率。营业利润率与计税毛利率是不同的两个概念：营业利润=预售收入-计税成本-营业税金及附加-期间费用；营业利润率=营业利润/营业收入；计税毛利=营业收入-计税成本；计税毛利率=计税毛利/预售收入。

 二、完工开发产品的税务处理 （一）国税发〔2006〕31号文规定：开发产品完工后,开发企业应根据收入的性质和销售方式,按照收入确认的原则,合理地将预售收入确认为实际销售收入,同时按规定结转其对应的计税成本,计算出该项开发产品实际销售收入的毛利额。该项开发产品实际销售收入毛利额与其预售收入毛利额之间的差额,计入完工年度的应纳税所得额。凡已完工开发产品在完工年度未按规定结算计税成本,或未对其实际销售收入毛利额和预售收入毛利额之间的差额进行纳税调整的,主管税务机关有权确定或核定其计税成本,据此进行纳税调整,并按《中华人民共和国税收征收管理法》的有关规定对其进行处理。

国税发〔2006〕31号文与〔2003〕83号文规定的不同点在于，从税收的角度明确了开发产品的完工标准、计税成本和收入确认的原则，促使企业按规定及时地将预售收入确认为实际销售收入，同时结转其对应的计税成本。对此，纳税人应高度重视，避免由于开发产品完工，不及时将预售收入确认为实际销售收入、结转其对应的计税成本，而被主管税务机关确定或核定其计税成本，带来税收上的风险。

（二）完工产品的确认    符合下列条件之一的，应视为开发产品已经完工：

1.竣工证明已报房地产管理部门备案的开发产品（成本对象）；

2.已开始投入使用的开发产品（成本对象）；

3.已取得了初始产权证明的开发产品（成本对象）。

执行中以房屋建筑工程竣工验收备案登记表。

（三）开发产品销售收入的确认    国税发〔2006〕31号文规定：采取分期收款方式销售开发产品的，应按销售合同或协议约定的价款和付款日确认收入的实现。付款方提前付款的，在实际付款日确认收入的实现。

注意：应按销售合同或协议约定的价款和付款日确认收入的实现，即合同或协议约定付款日已到，必须确认收入。

三、关于开发产品成本、费用的扣除问题

（一）可售面积的确定   以测绘部门的测绘报告的面积，减除报告中无产权的车位面积（指单独核算）及房管部门确认的公用配套设施联系单上的公用面积。（物业用房认同）

对公用配套中的用房（包括物业用房）也要做好台帐登记。

（二）成本针对《国家税务总局关于房地产开发业务征收企业所得税问题的通知》（国税发〔2006〕31号）第八大点第二小点第二款，明确以下三点：一是属于成本对象完工前实际发生的，因未取得合法凭证，尚未计入完工年度成本对象的，在以后取得合法凭证的当年，计入相对应的成本对象，在相对应的已销开发产品和未销开发产品之间进行分摊。二是条款中所指已完工成本对象为符合国税发〔2006〕31号文中第二大点的完工产品相对应的成本对象。已销开发产品和未销开发产品是指相对应的已完工成本对象。三是31号文本条款所指及上述在已销开发产品和未销开发产品之间进行分摊，指在取得合法凭证的当年分摊，对分摊在已销开发产品的计税成本在当年反映。

（三）关于停车场库的税务处理。属于营利性的，或产权归开发企业所有的，或未明确产权归属的，或无偿赠与地方政府、公用事业单位以外其他单位的，应当单独核算其成本。除开发企业自用应按建造固定资产进行处理外，其他一律按建造开发产品进行处理。即停车场库计税成本按下列公式确定：

可售面积单位工程成本=成本对象总成本÷总可售面积（可总售面积包括停车场库面积）

已销停车场库的计税成本=已实现销售车位的可售面积×可售面积单位工程成本

（四）公共配套设施的税务处理。一是属于营利性的，或产权归开发企业所有的，或未明确产权归属的，或无偿赠与地方政府、公用事业单位以外其他单位的，应当单独核算其成本。除开发企业自用应按建造固定资产进行处理外，其他一律按建造开发产品进行处理。二是属于非营利性且产权属于全体业主的，或无偿赠与地方政府、公用事业单位的，可将其视为公共配套设施。

（五）资金利息问题 （1）开发企业为建造开发产品借入资金而发生的符合税收规定的借款费用，属于成本对象完工前发生的，应配比计入成本对象；属于成本对象完工后发生的，可作为财务费用直接扣除。

（2）开发企业向金融机构统一借款后转借集团内部其他企业、单位使用的，借入方凡能出具开发企业从金融机构取得借款的证明文件，其支付的利息准予按税收有关规定在税前扣除。

注意：要求提供贷款单位从金融机构取得证明文件、转借给内部其他企业的情况说明（包括分割情况说明、用途说明、利息负担说明等），企业如弄虚作假的，税收风险自行承担。

（3）开发企业将自有资金借给全资企业（包括分支机构）和其他关联企业的，关联方借入资金金额超过其注册资本50％的，超过部分的利息支出，不得在税前扣除；未超过部分的利息支出，准予按金融机构同类同期贷款基准利率计算的数额内税前扣除。

注意：把握自有资金。自有资金的判定，自有资金指凡属于(单位)所有者权益范围内所包括的资金,是按财务制度规定归企业支配的各种自有资金。要求企业提供借款协议、资金来源说明（即证明非贷款资金等）。

（4）集团（母公司）把自有资金通过银行委托贷款，转借给下属企业，是否受关联方条款制约。

注重实质重于形式，受第3点制约。

（六）对预提费用税务处理的差异  《国家税务总局关于房地产开发业务征收企业所得税问题的通知》（国税发[2006]31号）中明确规定：计入开发产品成本的费用必须是真实发生的，除税收另有规定外，各项预提（或应付）费用不得计入开发产品成本。开发企业发生的各项应付费用，可以凭合法凭证计入开发产品计税成本或进行税前扣除，其预提费用除税收另有规定外，不得在税前扣除。

（七）甲供材料     根据《中华人民共和国发票管理办法实施细则》第三十三条规定：“填开发票的单位和个人必须在发生经营业务确认营业收入时开具发票。未发生经营业务一律不准开具发票。”因此，建筑施工企业在提供建筑业应税劳务后，如发生建设单位提供材料（以下简称“甲供材料”）情形，在开具发票时，“甲供材料”价款不能作为发票开具金额。因此，发文之后“甲供材料”发票可按有关规定，在税前扣除；发文之前的，总体原则把握不重复列支成本。注重提供合同举证。

（八）广告费、业务宣传费和业务招待费可以3年内结转扣除  2008年以后按新税法执行，对未结转完的待总局明确。

（九）新房地产企业开办费摊销从什么时点可以摊销     从开工之日起摊销，如打第一个桩。

 （十）售后回租业务   房地产开发企业以销售方式转让开发产品等，又通过租赁方式从买受人回租该资产，应该业务分解为销售和租赁两项业务分别进行税务处理。

（十一）房地产开发企业支付给农民的土地补偿费，把握真实性，提供政府文件，补偿款清单，农民签字。

四、其他   （1）非房地产开发企业从事房地产开发业务，是否按照房地产企业征管？（比如：经贸公司不从事其他业务，只是建造写字楼进行出售）

省局建议：以土地性质决定：工业用地按固定资产转让，商业用地比照房地产开发。（自用、出租提折旧，出售按完工产品处理）

（2）纳税人成立公司，购进二手房进行改造出售，是否按房地产企业征管？

省局建议：按投资性房地产征收管理。

（3）标准厂房

（4）按年计算所得税。