老爷爷老奶奶粘土:广州元鼎文化传播

来源:百度文库 编辑:中财网 时间:2024/03/29 22:14:45
龙谷茶都创意产业园  项目立项报告书(版本 20100102)           项目主导:吴善鑫                     项目策划:刘代焰                     项目编制:李颖煊 刘代焰                
目  录 “龙谷茶都”项目要点.. 7前 言.. 91 茶叶市场现状分析.. 101.1 全国茶叶行业现状.. 101.1.1 中国是世界上最大的茶叶生产和消费国.. 101.1.2中国茶业具有良好的发展前景.. 111.1.3 中国茶叶产业已发展成为一个综合体系.. 121.2 全国茶叶市场现状.. 131.2.1 茶叶是高商品化行业之一.. 131.2.2 中国茶叶市场发展起步晚.. 141.2.3 茶叶批发市场的诞生.. 141.3 茶叶批发市场的发展机遇.. 161.3.1 茶叶批发市场建设模式.. 161.3.2 茶叶批发市场应具有的主要功能.. 171.4 芳村茶叶市场现状.. 181.4.1 广州是重要的茶叶集散地.. 181.4.2 芳村茶叶市场自发性发展起来的茶叶市场.. 192 存在的主要问题.. 202.1 自发形成的芳村茶叶市场对茶产业的综合服务功能有待提高.. 202.2 芳村茶叶批发市场集群缺乏协同组织.. 202.3 建设龙谷茶都综合批发中心提升区域市场综合实力.. 213 荔湾区域经济现状分析.. 224 存在主要不足.. 245 茶文化区域经济圈融合发展.. 255.1 专业市场综合服务体系.. 255.2 茶文化与创意产业融合发展.. 255.3 建设现代化专业交易市场.. 285.3.1 茶叶专业市场的现代化是自身功能创新的现代化.. 285.3.2 茶叶专业市场的现代化以产业结构的升级为导向.. 305.3.3 专业市场的现代化是专业市场优势再造.. 305.3.4 专业市场现代化以信息现代化为主要特征.. 316 龙谷茶都建设具体内容.. 326.1 交易服务体系.. 326.1.1 茶叶经济合作联合社.. 326.1.2 网络交易公共服务平台.. 336.1.3 拍卖中心 / 期货交易中心.. 356.2 产业服务体系.. 366.2.1 产品认证中心.. 366.2.2 技术创新中心.. 366.2.3 人才交流培训中心.. 366.2.4 茶叶区域品牌俱乐部.. 376.3 文化服务体系.. 396.3.1 中华茶文化博物馆.. 396.3.2 中华茶文化节.. 416.3.3 中华茶文化民族村.. 426.4 茶都功能区规划.. 436.4.1 茶文化功能区.. 436.4.2 茶叶交易功能区.. 436.4.3 茶叶仓储区.. 446.4.4 茶叶精加工区.. 446.4.5 茶叶生产要素展示区.. 446.4.6 有机茶叶交易功能区.. 456.4.7 配套产品交易区.. 456.4.8 产业服务综合区.. 466.5 商业模式.. 466.5.1 物业出租.. 466.5.2 产业服务.. 466.5.3 交易服务.. 467 项目运营.. 477.1 运营要素分析.. 477.1.1 政府支持、战略先行.. 477.1.2 充分发挥自身优势,不断强化产业支撑.. 477.1.3 注重市场创新、推进市场升级.. 477.1.4 平抑市场交易成本、营造市场竞争优势.. 487.2 运营创新.. 487.2.1 市场组织和功能的创新.. 487.2.2 市场形态与交易方式的创新.. 497.2.3 产业创新与体系完善.. 507.3 运营组织.. 507.3.1 成立项目规划团队.. 507.3.2 成立专业公司运营.. 517.3.3 建造开放式平台.. 517.4 总体规划方案.. 517.4.1 总体规划图.. 517.4.2 功能区示意图.. 527.4.3 民族村示意图.. 547.5 运营方案.. 557.5.1 全商业地产开发.. 557.5.2 只进行改造升级.. 568 龙谷茶都项目实施方略.. 588.1 建立“龙谷茶都”项目筹备组.. 588.2 注册龙谷茶都运营管理公司.. 588.3 向荔湾区政府作龙谷茶都专项报告.. 588.3.1 组织形式:政府主导,企业运作.. 588.3.2 首期50亩地以及一河两岸与特色公园项目启动方案.. 588.2.3 荔湾区茶叶经济圈产业改造、提升设想与方案.. 588.4 项目申报.. 588.4.1 “三旧”改造工程申报.. 588.4.2 申报“龙谷茶都创意产业园项目” 588.5 申报国家级“龙谷茶都创意产业园” 588.6 龙谷茶都创意产业园规划细则(略).. 598.7龙谷茶都创意产业园实施细则(略).. 59 

“龙谷茶都”项目要点

1. 随着茶叶健康产业的迅速发展、城市功能模块化改造的不断深入,以及现代服务业为主导的新经济产业的兴起,芳村原有的十几个小片区聚集而成的中国茶叶“第一市场”的经营管理模式、产业结构模式、服务支撑体系等,已经不适合现代茶叶产业经济圈发展的需求。芳村茶叶产业必须建立完整的“交易服务体系、产业服务体系、文化融合服务体系”。这是芳村茶叶产业能够继续快速发展,领跑全国必须要进行的变革。2. 旧厂房、旧城镇、旧村庄的“三旧改造”是国家今后几年极为重视的城市化改造工程,也是广州建立国际化大都市最后一项艰巨任务。荔湾区芳村茶叶市场的改造,不可能效仿天河模式,像猎德、冼村那样,进行大规模拆迁,重建。对原有的生产要素进行创意、改造,对原有的产业结构进行优化、升级,以最小成本,最大限度地保护历史、自然景观与资源,是该项目实施的前提和基础。3. 该项目顺应省市政府的政策指引,配合荔湾区对芳村茶叶市场附近正在进行的“一河两岸改造、特色公园建设”的主题,用8—10个月时间,对占地50亩,拥有完全土地处置权的“信泰”茶叶市场进行升级、改造,将原来的“凤尾”变成茶叶现代服务产业的“龙头”,形成示范工程。由此积累经验,全面推广,再用2—3年时间,逐步将整个茶叶市场改造完毕,形成一个具有岭南西关特色、保持原先条块结构,注入新的经济服务、管理元素的全国乃至东南亚规模最大、功能最齐全、最现代化的茶叶产业交易、生产、加工、展示、期货,以及茶文化创意、岭南风情扩展的重要基地。4. 将芳村地区十几个零散的茶叶市场有序地组织起来,实现功能划分、产业合理配置,与全国茶叶生产重镇形成新的“经济合作联盟”,组成真正的茶叶产业链,同时,建立茶叶网络交易平台,逐步将传统交易变成电子商务交易。形成与茶叶产业及关联产品展示、交易、期货、拍卖的重要场所。实现茶叶产业完整息链的传递、扩充,增加茶叶产业的附加值。5. 联合华南农业大学茶学系、广东省茶叶学会、茶文化研究院、广州市文学联合会等,充分利用“两岸一园”,大力发展以茶叶为中心的文化创意产业,使古老的西关风情注入新的活力与生命力。6. 该项目完成后,彻底改变了原来低效益、低档次,经营模式简单、缺乏产业服务的单一租赁形式,直接的经济效益为原来传统租赁业的7倍以上。软性服务,包括西关风情街、品茗文化艺术走廊、特色主题公园以及现代服务业所产生的效益,由原来的几乎是零,提升到500万—2000万元/年。投资成本回收期2—3年。7. 完善规划、分步实施,逐步向全国茶叶重镇铺开,实现集约式跨越发展。当“产业经济合作联盟”发展到一定层次与阶段后,与日本、韩国以及香港、台湾等国家和地区的关联产业实现融合,进入资本市场,实现资本运作。 

前 言

本项目依据“三旧改造”政策和社会主义新农村建设的相关精髓制定。茶叶是我国重要商品,近十几年来茶叶批发市场建设在我国迅速发展并有着广阔发展前景,与此同时,却有面临茶叶批发市场建设综合服务能力升级和全国性茶叶市场竞争加剧的压力。以南方茶叶市场为先导的广州芳村已建成了大小13个茶叶批发市场集群,初步形成了我国最大的茶叶批发市场,集中了一大批茶叶、茶具、茶包装生产的经销、批发和零售企业;2007年销售额超过25亿元,已成为我国茶产业最重要的市场。广州地区是重要的茶叶消费中心,芳村茶叶市场在服务珠三角地区的同时,是出口马来西亚、港澳台等茶叶进口国家和地区的重要通道,在普洱茶和乌龙茶等方面有着大批有一定积淀的企业和品牌辐射全国茶叶市场。然而在自由扩充发展起来的芳村茶叶批发市场集群存在功能雷同重复,服务体系和辐射竞争能力相互弱化,批发市场功能亟待提升的问题,近年来随着全国各地茶叶批发市场的发展,特别是一些茶叶主产区批发市场的建设对芳村茶叶市场的竞争带来了不小压力;为此建设能有效协调芳村系列茶叶批发市场,提升综合批发市场功能的龙谷茶都建设项目势在必行。本立项报告对龙谷茶都建设项目提出立项思路和简要剖析。 针对目前芳村茶叶批发市场存在的一系列问题,建设集茶叶生产要素、茶叶产品和茶文化体系于一体的龙谷茶都批发中心,对提升芳村茶叶市场综合实力具有重要意义。茶产业综合服务体系融合不仅要体现茶叶消费市场服务要素的综合;还包括茶叶生产要素、市场服务系统和茶文化功能服务系统的综合。因此,龙谷茶都将会由交易服务体系、产业服务体系、文化服务体系组成,三者互相交互,共同为市场和消费者提供服务。同时,通过示范区的建设,为芳村的茶叶市场产业升级、改造提供服务,逐步向其他省份、国家和地区拓展,建设连锁式市场奠定。

1 茶叶市场现状分析

1.1 全国茶叶行业现状

1.1.1 中国是世界上最大的茶叶生产和消费国

中国是茶叶的故乡,有着丰厚的茶叶生产和文化积淀,拥有最丰富的茶叶种类、最广阔的茶园面积和最多的从业人口,有绿茶、红茶等6大茶类,20个产茶省,8000万茶农,20世纪80年代以来,伴随我国经济改速发展,我国茶叶产销量一直处于较快增长状态,至2008年茶园种植面积达到160万公顷,占世界茶叶总面积的45%,茶叶产量2006年首度超过印度达102万吨, 2008年茶产量124万吨,占世界茶叶总产量的33%,稳居世界第一。2008年中国茶叶出口29.2万吨,出口金额6.82亿美元,仅次于肯尼亚和斯里兰卡。
在中国茶叶产量迅速增长的同时,国内的茶叶消费水平也迅速成长,特别是近十年来,我国茶叶人均消费增长迅速,2007年人均消费量已超过500克,国内茶叶总消费量接近80万吨,成为世界第一茶叶消费大国。以名优茶为特点的消费量大幅提升, 2007年毛茶的平均单价达到26元/公斤,全国茶叶行业的农业总产值达到320亿元。茶叶价格已明显高于国际市场价。国内茶叶综合产值接近1000亿元。

1.1.2中国茶业具有良好的发展前景

历史经验表明,盛世兴茶,茶叶必然伴随我国经济的高速发展而发展,事实证明:改革开放以来,随着中国经济的迅速发展,国内茶文化迅速复苏升温,茶叶人均年消费量从20世纪90年代初仅占世界平均水平的50%左右,至今已接近世界平均消费水平600克。2007年国内消费量近82万吨,已跃居全球第一大茶叶消费市场。
大量研究证明茶叶具有一系列保健功能,是改善目前困扰世界人口70%以上亚健康状态的最佳饮料。作为介于消费嗜好奢侈品和日常饮料的茶产业在未来将有更好的前景。

1.1.3 中国茶叶产业已发展成为一个综合体系

被称为21世纪健康饮料的茶叶是我国重要的传统经济农作物,茶叶产业的发展对于中国农业和农村的发展具有重要的作用,建国以来,茶叶一直是我国重要的出口创汇产品。改革开放后,随着改革开放的深入,特别是近十年来,国内茶叶消费市场需求迅速发展,我国茶叶产销两旺,在世界整个茶叶产业中占据着重要的地位。     自二十世纪九十年代茶叶市场全面放开以来,围绕内销和外销生产消费的重新布局和多茶类生产消费格局的渐变分化,中国茶叶产业已发展成为一个综合复杂的生产和消费体系,一方面中国的茶叶产业茶类众多,茶叶生产的地域差异性显著,茶叶产业从种植、加工到深加工具有很长的产业链,加上茶饮料、速溶茶、茶多酚、系列茶食品、保健品的开发利用的快速发展,茶叶生产要素有着广阔的市场需求,如:各茶类栽培管理机械与加工包装机械设备种类复杂,仅各种茶叶机械设备生产企业全国多达300多家。另一方面,伴随我国丰富的茶叶消费形式和消费文化,茶叶消费配套器具已发展成一类重要的茶叶辅助产业,特别是煮水泡茶器具的专业化水平越来越高,以紫砂、陶瓷等各具特色茶具和专业茶桌加工销售也迅速发展,以茶馆也迅速发展的相关配套系统产业也渐成规模。茶叶生产资料和产品流通需要一个综合有效的市场服务体系。

1.2 全国茶叶市场现状

1.2.1 茶叶是高商品化行业之一

茶叶是一种特殊消费品,自唐朝以来茶叶成为中国人的日常饮料,茶叶商品化率一直很高,目前全球近一半人口饮茶,而世界近80%的茶叶生产集中在亚洲的中国、印度、斯里兰卡等少数几个国家,许多茶叶消费大国的消费绝大部分依赖于进口,世界茶叶进出口贸易量占到茶叶产量的近50%,国际茶叶商品交易遍布世界各个角落,世界茶叶交易有拍卖市场、期货贸易、定单转口、批发零售等多种形式。中国有19个省的近1000个县产茶,产茶区分为江南茶区、华南茶区、西南茶区等地区,茶叶主产区要分布在较偏远的山区,而消费市场则住要集中于城市,如广州地区是茶叶人均消费量全国最高的地区,因此茶叶一直以来是流通最广的商品。“茶店多于米店”正是适应了茶叶的商品特性。由于中国茶类众多,茶叶产品风味风格地域性特点显著,中国上千种名优茶各具特色,导致茶叶商品多样化和市场消费群体差异化分化,产品标准化和一致性较低,而对各种茶的消费也日益形成多样化的格局,对市场上产品需求千差万别,增加了茶叶市场流通分化,因此对茶叶贸易的地域交叉和多样化也进一步强化了茶的商品流通性。

1.2.2 中国茶叶市场发展起步晚

作为世界茶叶原产地的中国,虽然从唐朝至清末以至在全球占有主导地位,茶叶一直是中国重要市场交易产品,是国家税收的主要来源之一,然而中国茶叶市场发展却经历了复杂变迁,一个世纪以来,伴随中国经济政治的发展,茶产业经历了从衰落到恢复发展,重新振兴的嬗变历程。解放后其发展历程大致经历了(1949—1979)实行扩大外销、保证边销和控制内销计划生产,到1979年,全国茶园种植面积已达105万公顷,茶叶产量27.72万吨,出口茶叶达10.68万吨;(1979-1984)计划与自由生产相结合的集体所有制茶场推行联产承包责任制时期、(1985-1990)1985年茶叶流通体制市场化改革,茶叶原料收购和加工逐渐引入了市场机制,出口仍以专业的国有茶叶进出口公司经营为主。中国现代茶叶市场的发展则起始于20世纪80年代中期。1990年以后茶叶市场发展才逐渐全面走入市场化发展轨道。

1.2.3 茶叶批发市场的诞生

新中国成立以来,我国农产品流通经历了统购统销和市场化改革的演变,计划经济时期(1949—1979),茶叶主要是由供销社或国有商业企业统购统销,没有形成真正意义的茶叶市场;1984 年后茶叶放开经营之后,国家对茶叶放开经营,企业逐步实行自主经营,自负盈亏,茶叶市场开始逐步发展为多渠道流通格局,进入上世纪90年代后,中国茶叶才告别产品短缺时代,开始从卖方市场转入买方市场,茶叶企业开始重视市场开拓,茶叶自由贸易市场才逐步形成:为了解决日趋严重的“卖茶难”问题,茶叶企业开始到茶叶销区大量设置销售点而形成市场集中积聚,本世纪初,我国茶叶企业由国营向私营改制基本完成,茶叶企业真正进入完全市场竞争,市场竞争日趋激烈,对茶叶市场的开拓尤为迫切。伴随国内茶叶销售数量快速增长,消费向多元化、个性化转变。中国茶叶市场规模近十年来空前发展,最显著的特点是茶叶批发市场的迅速扩张。随着人民生活水平不断提高,茶叶消费也呈快速增长趋势,茶叶消费也改变过去品种单一的消费模式,高档名优茶、礼品茶的消费比重逐年增加推动了茶叶销售中心区的发展,在二十世纪九十年代中期逐步自发形成茶叶销售集中区。到九十年代末,传统有限的茶叶流通网络已经完全不适应茶叶市场变化和企业市场开拓的需要,茶叶行业发展呼吁新的流通方式来为之服务。由于批发市场具有为众多企业茶叶产品分销快速方便提供市场渠道,为大量下岗职工提供低投入就业机会,为大量新型小规模茶叶企业提供市场入口;同时具有收集产品、分配产品、形成价格、信息集散等功能,较好承当起这个时期茶叶流通的重任,一些茶叶批发市场在茶叶销售集中区自发形成,随着一些自发茶叶批发市场的迅速发展,政府和民间的投资大量流入茶叶批发市场建设中来,并通过门面租赁方式取得了良好经济回报。特别是2004年以来,新建茶叶批发市场的数量和规模迅速增加,几乎在全国大中城市都建立了茶叶专业批发市场。这些批发市场有的是在茶叶主销区,有的是在茶叶主产区,目前在全国已经形成了一系列茶叶专门批发市场网络,茶叶批发市场在我国茶叶流通中发挥越来越突出的作用。在国内茶叶贸易中,通过茶叶批发市场交易的茶叶数量已经超过50%。在市场经济条件下,茶叶批发市场成为我国茶叶流通重要渠道,将会发挥越来越重要的作用。

1.3 茶叶批发市场的发展机遇

(1)茶叶产量稳步增长。2008年我国茶叶产量达到126万吨,比2000年增长45%,茶叶产值达到320亿元,是2000年增加2倍。其中,名优茶产量达到45万吨,是2000年的2倍。产品结构得到调整,形成多茶类共同发展的良好势头。(2)茶叶消费潜力巨大。在内销市场上,我国目前年人均茶叶消费600克,接近世界茶叶消费的平均水平,与港、台、日等地人均年消费1200克的水平相比,还有很大的市场发展空间。另外我国独有的特种茶在国际上也有广泛市场,需求量也将会增加。随着我国茶叶行业经营规模不断扩大,贸易量迅速增长,也为茶叶批发市场发展拓展很大的空间。(3)在国际上,绝大多数的茶叶通过茶叶批发市场或者拍卖市场进行交易的。由于茶叶批发市场具有产品集散功能、价格形成功能、信息中心功能以及调节供求等经济功能,并且具有流通费用低、效率高的特点,适应我国茶叶市场化发展的要求。随着我国茶叶批发市场不断发展,批发市场的交易条件、交易方式、辐射范围都会得到改善和提高。批发市场将会更好地为国内外贸易提供服务。目前我国有近一半的茶叶通过茶叶市场进行交易的,这种比重今后会进一步提高。

1.3.1 茶叶批发市场建设模式

茶叶批发市场在发展初期大多是自发形成的,为加快茶叶批发市场建设,很多地方鼓励社会各方面投资建设茶叶批发市场,形成了市场投资主体多元化的复杂局面。我国茶叶批发市场投资主体主要有以下几种:(1)在政府扶持下建立起来的茶叶批发市场。(2)自发形成的交易市场。(3)业主对原来的闲置库房进行改造后成立起来的茶叶批发市场。(4)茶商承租原来空闲场地,进行改造后建立起来的茶叶市场。(5)从副食品批发市场中分离出来的茶叶批发市场。(6)房地产商投资建立市场。

1.3.2 茶叶批发市场应具有的主要功能

     (1)为茶叶交易提供场所。茶叶批发市场是茶农和茶叶经营企业直接面对市场理想的场所。通过茶叶批发市场,他们能够尽快造到目标客户,把手中产品卖出去。茶叶收购商直接在市场买到茶叶,提高了交易的效率。     (2)解决茶叶生产分散问题。在茶园承包给个人经营后,我国茶叶生产出现过渡分散问题。只有把千家万户茶叶有效收集起来,才能形成一定的商品量,才能为规模经营和品牌经营奠定基础,批发市场能较好承担起收集产品的作用。     (3)茶叶商品的配送功能。由于茶叶消费品种增多,茶叶消费向多元化、个性化发展。茶叶批发市场成为了茶叶销售商的配送场所。特别是销区茶叶批发市场大多是综合性市场,在市场几乎可以采购到所有的产品。因此,茶叶批发市场具备重新分配产品的作用。     (4)形成价格的功能。在没有建立市场以前,茶农的收购价格是根据上一年价格来决定收购价格。由于茶农不能掌握市场信息,茶叶收购商在决定价格上起主导地位。建立茶叶批发市场后,茶叶价格是由买卖双方根据市场供需情况决定的,茶农可以通过市场上成交的价格情况,决定手中茶叶卖价。     (5)传递信息的功能。茶叶批发市场解决了买卖双方信息不对称问题。茶叶批发市场是按照市场机制来决定双方买卖行为,供求成为价格的决定因素。市场交易信息可以快速传递给茶叶生产者和购买商,指导茶叶的生产和销售。(6)提供更加全面综合服务的功能。除此茶叶贸易之外,市场围绕茶商经营生产活动。提供必须的银行、运输、仓储、拼配及精加工、人力资本服务、综合生活服务等服务体系。( 7)茶叶批发市场应该有综合服务茶叶产业,有效配置茶叶生产要素的功能。

1.4 芳村茶叶市场现状

1.4.1 广州是重要的茶叶集散地

     广东是全国第一茶叶消费大省和重要的茶叶生产和贸易大省,广州作为中国茶叶的最大集散地,沟通着茶叶在南方地区、港澳台地区以致全国的茶叶贸易,广州还作为我国在南方的一个主要港口完成茶叶的向外出口。珠三角地区有着浓厚的茶文化传统,对茶具有保健需求、交际需求、馈赠需求、休闲需求和收藏需求,是广东茶业得以持续繁荣重要的人文基础。临近广东且茶消费习俗相近的香港年茶叶进口3万余吨、澳门年茶叶进口约3000吨、台湾年茶叶进口近2万吨,其中7%来自内地,约一半自广东转口。尤其是近年时尚消费普洱茶,云南年产6万吨左右的普洱茶,50%以上在广东销售和经广东转口到港澳台地区及日本、韩国、泰国、马来西亚等地,广东在南方及港澳台地区茶业中的地位愈显重要,亦凸显个中存在的现实商机。

1.4.2 芳村茶叶市场自发性发展起来的茶叶市场

80年代,芳村经营茶叶的店铺从十多间,随着茶叶市场的发展,1996年在山村洞企石街盖了一排简易的商铺和茶叶仓库租给茶商经营,商店盖两层,楼面卖茶,楼上居住或办公,不到三年,洞企石街成了茶叶街, 2000年,经市政府批准,正式划出市场用地103,052平方,并完成了市场建设总体规划。在短短的两年时间里,利用各种渠道筹资7,000万元,用于市场的建设和改造,初步完善了市场的配套设施和公共设施,已发展为成熟的专业批发市场,被市政府列为十五期间重点扶持的五大专业批发市场之一。南方茶叶市场以经营茶叶批发为主,同时经营与茶相关的茶具及茶工艺品。虽然在芳村茶叶市场这个五公里范围内的区域内聚集了13个茶叶专门市场,芳村已从当初少数不规范的小型批发市场发展成为了拥有13个专业茶叶市场、六千余家商户的“芳村茶叶市场圈”,经营范围涵盖各类茶叶产品以及相关茶文化工艺品等等。南方茶叶市场的茶叶贸易对全国茶叶有着深远的影响力。

2 存在的主要问题

2.1 自发形成的芳村茶叶市场对茶产业的综合服务功能有待提高

    芳村茶叶批发市场基本是以租赁形式发展,批发市场在经营中却形成了重场地建设、轻市场培育。经营者没有意识到规范的农产品批发市场作为一种经济组织,只是为买卖双方及其代理人提供农产品批量交易场地、交易设施及交易服务,这种市场综合服务能力差,未能充分体现批发市场的基础功能,不利于降低交易成本。因此要逐步建立健全信息、结算等重要支撑体系,加强现代管理系统建设,搞好仓储、加工、运输、配送等物流设施建设,不断增强市场的集散力和辐射力,扩大交易规模,有效调节供求。除了出租场地外,市场应该发展商品整理、质量验证、加工包装、信誉担保、价格维护、代理储运、结算服务等多项配套业务,从中也可以增加市场的收入。商品售前经过市场的检验分级和标准化包装,不仅质量有保障,也更有利于后续的储运、加工和零售。

2.2 芳村茶叶批发市场集群缺乏协同组织

芳村茶叶批发市场集群缺乏协同组织,重复建设情况严重,各个市场之间处于相对独立状态,市场之间缺乏必要沟通和联系,不能形式全国性统一市场体系,造成市场之间信息不能多向度传播,货物不能多向度互流,市场资源不能互补。各市场多家茶商反映,近年来批发市场面积不断扩大,店铺出租数量不断增加,但客户资源却不断流失,原有客户也难以保持稳定,门面转租是经常的事,新入驻的茶商能“站得住脚”的也不多。在被调查的茶商里,大多数人不了解各市场所提供的配套服务,只认为在这里做生意能“扎堆、成行”。创造公平竞争的市场环境,逐步实现交易主体规范化、商品规范化、交易秩序规范化、服务规范化,全面加强对商流、物流、信息流、资金流的管理,提高市场运行的质量和规范化水平是芳村茶叶市场发展的必然之路。芳村茶叶批发市场存在定位不清问题,大多数市场商户采用批零兼营经营方式,而且经营产品同化情况严重,有的更象是茶叶的零售店或者超市,同样散失批发功能。现阶段交易方式主要还是采取“一对一”的对手交易方式,以现货交易为主,辅之部分信用交易。信用交易是低层次的,主要是老客户间相互的赊购赊销。大多实行看样议价,现场交易,钱货两清交易方式,平均每笔的交易额都不大,经销和代销很少。

2.3 建设龙谷茶都综合批发中心提升区域市场综合实力

针对目前芳村茶叶批发市场存在的一系列问题,建设集茶叶生产要素、茶叶产品和茶文化体系于一体的龙谷茶都,对提升芳村茶叶市场综合实力具有重要意义。茶产业综合服务体系融合不仅要体现茶叶消费市场服务要素的综合;还包括茶叶生产要素市场服务系统和茶文化功能服务系统的综合。茶叶产品消费市场服务体系包括各类茶叶产品和辅助泡茶器具的流通服务配套体系,有别于其他芳村茶叶市场,龙谷茶都将在专业细分和分类管理上下功夫,实现层次分明,品质可靠、价格明晰化管理。茶叶生产要素市场服务体系目的在于创立集中全国茶叶生产的机械设备、栽培管理、肥料器材苗木、以及融资渠道等生产要素的实物和信息展示交易平台,以有效服务目前被忽视的茶叶生产要素的市场体系建设。而茶文化服务功能体系建设则围绕茶文化旅游、休闲、娱乐为一体的龙谷茶都文化展示区建设开展,以弥补目前芳村茶文化项目的空白。

3 荔湾区域经济现状分析

荔湾区在“打造现代化商贸文化旅游区”的目标下,根据“一江引领,两岸互动,突出重点,综合发展”总体思路,积极实施“商旅带动、产业升级、科教强区、环境优化”发展战略,商贸发展收获喜人。2009年1至11月,荔湾地区生产总值334.07亿元,同比增长达到12.3%。(1)三大产业区现雏形在荔湾区的商贸规划中,加快龙溪物流园区是重中之重。据悉,目前龙溪物流园区靠环城高速390亩地已列入广州市经营性储备用地,宜家、苏宁等大型知名连锁企业均有意进驻。现广东中烟工业公司广州生产基地易地技改项目、广州国际医药港、广东塑料交易所二期仓储中心项目已进入东沙经济区办批用地规划。滨水创意产业带、沙面总部经济区、广州设计港、大坦沙时尚创意岛四大创意产业基地已现雏形。根据正在编制中的创意产业发展规划,北片将结合荔湾路两侧旧厂房改造,依托广东省建筑设计院、广州水利设计院,在荔湾路周门一带打造广州设计中心;南片将围绕建设白鹅潭经济圈,以信义国际会馆为龙头,重点在珠江隧道至鹤洞桥沿江地段建设滨水创意产业带,建立集文化艺术、建筑广告设计和传统工艺制作与展示为一体的创意产业园区,目前,柴油机厂已与东风本田签约建设东风本田4s店,金珠江已委托市产权交易所完成专家评审,昊源集团的文化创意产业园项目即将动工。大坦沙时尚创意岛将有意引进“中华液晶城”项目,建设成为全球平板显示物流产业基地,形成真正的永不落幕的平板产业展贸平台。(2)四大高新科技产业园稳步推进与此同时,荔湾的科技新跨越工程也在稳步推进中。目前,荔湾留学生科技园、广州数控装备高科技产业园、广州中小企业创新科技园、坑口电子数码基地等现代化的产为在该区有较好的行业优势。依托诺信数控等到高新技术企业以商引商,吸引上下游国际知名装备制造企业进驻,建设集群式发展的现代化装备制造业园区,结合园区特点是,有针对性地引进一批技术含量高、带动性强、环保节能型、经济效益好的龙头型企业。(3)八大文化旅游区显岭南风情为了推动西关民俗文化旅游建设,西关民居民俗风情区、陈家祠文化休闲旅游区、黄大仙祠文化综合旅游区、信义国际会馆、广州花卉博览园等重点旅游景区和项目建设为荔湾商贸旅游带来了新的亮点。(4)五大新型工业聚集区升级改造荔湾的新型工业园区如今也“小荷才露尖尖角,早有蜻蜓立上头”。该区目前已完成了五大工业集聚点(金沙工业聚集点、海南工业聚集点、大坦沙工业聚集点、五眼桥工业聚集点、海北工业聚集点)的总体规划设计及各集聚点单体规划,对各个集聚点的产业布局、准入条件等进行了规范。(5)专业市场留荔湾本色荔湾对传统产业通过加强规划整合,让昔日人货繁杂的传统专业旧貌换新颜。芳村茶叶批发市场群首先“试水”整合升级,扩大芳村茶叶行业区域合作,打造荔湾茶叶品牌,推动传统批发市场向新型商品展贸中心、采购中心、结算中心、价格形成中心、行业信息发布中心和行业信用中心方向发展。

4 存在主要不足

据介绍,白鹅潭经济圈以荔湾区三江汇聚的白鹅潭为中心,东起人民桥、南方大厦,沿六二三路、黄沙大道,西至珠江大桥,含大坦沙岛南端(不包括污水处理厂),南至芳村大道,东至冲口涌所形成的环江区域,总面积约696万平方米。经济圈内将规划建设“一廊、三片、十区”,一廊是指环珠江亲水休闲景观长廊,承担亲水休闲、人行堤道和连接“一江两岸”各功能区形成整体的纽带功能;三片是指珠江北岸核心商务片区、珠江南岸综合商务片区和大坦沙旅游休闲商务片区等三个片区;三个片区内将根据不同功能细分为十区。荔湾区准备将白鹅潭经济圈建设成一个集现代高端、集聚度高、带动性强、辐射力大、特色明显的经济核心区,同时推进老城区改造升级,培育广州西部城区和广佛都市圈的经济新亮点。但是不足的是:10个功能区里,有8个是商务区,另外两个是商住区,功能太单一。因此,在未来的方案修改中,一定会加入文化、旅游等内容。

5 茶文化区域经济圈融合发展

5.1 专业市场综合服务体系

茶产业综合服务体系融合不仅要体现茶叶消费市场服务要素的综合;还包括茶叶生产要素市场服务系统和茶文化功能服务系统的综合。茶叶产品消费市场服务体系包括各类茶叶产品和辅助泡茶器具的流通服务配套体系,有别于其他芳村茶叶市场,龙谷茶都将在专业细分和分类管理上下功夫,实现层次分明,品质可靠、价格明晰化管理。茶叶生产要素市场服务体系目的在于创立集中全国茶叶生产的机械设备、栽培管理、肥料器材苗木、以及融资渠道等生产要素的实物和信息展示交易平台,以有效服务目前被忽视的茶叶生产要素的市场体系建设。而茶文化服务功能体系建设则围绕茶文化旅游、休闲、娱乐为一体的龙谷茶都文化展示区建设开展,以弥补目前芳村茶文化项目的空白。

5.2 茶文化与创意产业融合发展

中国作为一个具有悠久历史的国家,拥有众多的文化资源和遗产。国内许多地区都有自己历史传统深厚的特色产业,如以刺绣闻名的苏州、以瓷器知名的景德镇等地,文化创意产业在区域经济发展中大有可为。除了对经济发展的巨大作用,文化创意产业对区域发展所能够发挥的作用还包括:美化与活化区域环境、提供就业、吸引居民与观光、提高房地产价值、吸引高端人才等。文化创意产业与其他产业的结合,可以提高产品的附加价值,提升产品利润,促进区域竞争力。区域竞争优势的形成,往往根植于特色,在特色之下,自然会有产业集群化的显现。各地发展文化创意产业,应对自身的优势、劣势有清醒的客观认识,克服急功近利、浮躁的心态。地方政府应该就其地区的人文、自然、产业等资源做出全盘性的调查,再由地方政府统一对外宣传。地方政府在对资源与特色有清醒认识的基础上,可以从宏观上对文化创意产业的发展战略、区域竞争比较优势、综合效益和可持续发展等角度做出规划和计划。创意产业具有五大特征,即创新性、高附加值性、强融合性、渗透性以及持久赢利性。创意产业的生命力就在于不断创新。创意产品满足消费者的多样和特殊需求,创意产品的价值(效用)中科技和文化附加值比例明显高于普通产品。中国创意产业的发展已具备一定的基础,有着良好的势头,但仍然存在着众多的困难与问题。目前,民族地区对文化创意产业发展的理论基础、政策制定、产业布局、人才战略的研究还十分有限。尽管如此,文化创意对茶产业的发展有着十分重要的意义。民族地区茶产业的制造附加值低,资源消耗大,科技含量低。而文化创意产业的知识密集性、高附加值性、高整合性,对于提升茶产业发展水平,优化茶产业结构具有不可低估的作用。民族地区的茶产业文化创意产业迫切需要建立一个总体发展规划确定未来若干年发展的政策导向,完善和优化创意产业发展的内部与外部环境,研究和探讨如何加大科技含量带动茶产业,构成与完善创意产业的茶产业链条,形成新的茶产业发展体系。民族地区茶文化博大精深、源远流长。中国56个少数民族几乎都离不开茶。例如,贵州历史上的贡茶及地方名茶多产于少数民族聚居地,如宋代贡品“黔州都濡月兔两饼”,就产在黔北务川佗佬族苗族自治县;明清贡品“贵定云雾茶”,产于黔南布依族苗族自治州贵定云雾山区仰望苗族聚居地等等。贵州许多少数民族至今还保留着原始的制茶工艺和饮茶习俗。如贞丰坡柳苗和布依茶农,将茶树新梢采回,经炒揉再理直,用棕搁树将茶捆扎成火炬状的小捆,然后晒干或挂于灶上干燥,最后用红绒线扎成别致的“娘娘茶”、“把把茶”,因茶叶形如毛笔头,故又称“状元笔茶”。显而易见,不同的民族对茶的理解各有不同,是各民族人民共同创造了中国丰富的茶文化。现在我们正处在一个信息时代,人们的生活节奏加快,人际关系复杂,人们非常需要松弛神经,调节心情,升华精神。而茶被誉为“灵魂的饮料”,对人的心身有一种特别的陶冶作用。通过茶文化的熏陶,“尽茶之真,发茶之善,明茶之美”可以升华人的精神,有利于茶文化的弘扬。民族地区的茶产业的文化创意是由诸多综合因素所决定的。要不断提升民族地区茶产业在国际国内的竞争力就必须从以下几个方面来着手:(1)推进产业化经营,培育龙头企业。通过文化策划不断延伸茶叶产业价值链;(2)不断创新茶叶经营方式特别是流通方式;(3)培育民族地区主题化经营,培养民族地区茶叶经营人才;(4)利用民族地区丰富的自然资源和文化资源,勇于进行茶产业的文化创意研究。

5.3 建设现代化专业交易市场

在茶叶产业化初期向中后期转变的过程中,传统专业市场赖以生存与发展的一系列条件都己经发生了新的变化,从而客观上要求传统的芳村茶叶专业市场向现代化市场模式过渡。茶叶专业市场现代化,就是为在新的环境下为寻求竞争优势,大力发展自身的比较优势,以国际化为导向,走劳动密集型产业升级的道路。现代化的主要内涵包括专业市场通过对自身微观层次上的功能创新和宏观战略上的调整,为茶叶产业链中小型企业创造一个服务型的平台,并以信息网络化为特征,向现代化的市场模式转化,从而为我国茶叶价值链中实现更加纵深的分工和实现竞争优势而服务。

5.3.1 茶叶专业市场的现代化是自身功能创新的现代化

茶叶的专业市场是种内生性的制度发展模式,这种传统的专业市场的功能一直停留在有形市场层面上,这就决定了其功能的简单。专业市场的这种简单的功能,在产业化初期是适应经济发展的节奏的,但是,随着市场经济体制的逐步确立和产业结构的转换,信息网络化的普及以及市场与非市场流通形式竞争的日益激烈,传统专业市场的简单功能不能再适应新的要求,势必要向现代化的市场制度过渡,主要表现:(l)交易技术的创新。要在资金和人力上加大对管理技术创新所需的各种硬件和软件的投资力度,改变传统手工管理严重制约着市场信息管理效率的提高、阻碍信息传递功能创新的局面;同时进行远程网络交易方式的创新。将有形与无形两种交易手段结合起,来突破传统交易的地域限制,节省商品运输成本。(2)市场组织的创新。营业户,尤其是市场经营大户要向现代贸易公司的转型。随着专业市场之间的竞争越来越激烈,芳村茶叶专业市场的先发优势逐渐丧失,市场管理者的经营管理能力和创新能力不能仅仅凭感性经验、市场意识和冒险精神,而需要具有现代知识结构、善于管理现代企业和组织创新的企业家将成为现代专业市场的主要经营管理者。(3)兼并和重组市场,减少重复,提高效率。茶叶的专业市场发展比较成熟,但弱点是在空间上过于集中、经营上交叉、功能定位上趋同,必将出现分化、重组。大型综合性跨区域的批发市场和具有产业依托的特色专业市场功能继续发展,一般小型无特色的中间集散型批零市场将面临萎缩和淘汰的危机。(4)现代市场企业的组建。以股份制的形式将茶叶市场管理企业化,集团化,以大型的龙头市场商城为核心,不同专业市场的管理层,即主办者之间即要有竞争的观念,更应有合作的理念,对同类市场进行重新分工,克服过度竞争,不同类的市场之间加强学习与交流,增强市场的辐射力和竞争力,谋求不同细分层次上更大的空间的拓展。(5)托管。目前茶叶专业市场的集团企业一般是自身在长期的发展过程中摸索出来的,属于边干边学的自发性质,因此,完全可以引进知名度较高,商誉较好的商城公司实施以托管为主要手段的新的降低成本的管理方式。另一方面,发展己经比较成熟的商城集团公司,可以利用专业市场正处于结构性高速阶段这一有利时机,挟其管理理念与经营经验进入省内外其它专业市场,将品牌、人才、先进的经营管理制度和经验引入分市场,这不仅有利于芳村本地成功茶叶专业市场的半径辐射,而且也有得加强单个专业市场与各专业市场及其的所处的大中城市之间的经济联系,及时搜集大范围内的各种市场信息,重拾茶叶专业市场信息集聚功能的优势。

5.3.2 茶叶专业市场的现代化以产业结构的升级为导向

产业结构演变是现代经济发展的标志性特征。在茶叶的产业结构调整中,一些人认为,产业结构优化就是不断提升产业结构,发展新兴产业,培育高新产业,才能实现高加工化、高附加值化,才能增强茶叶行业的竞争能力。事实上,产业的升级并非单纯追求层次上或是技术上的先进性,建立在专业化分工基础上的加工高度化也是提高产业附加值增强产业竞争力的重要途径。建立在茶叶专业化基础上的区域产业集聚现象已经成为现代国际产业结构变动的一种重要趋势。从美国的硅谷到意大利南部的传统产业区,自20世纪80年代以来在激烈的国际产业竞争中所体现出的显著竞争优势,充分证明了区域产业竞争力优势的获得与维持不仅可以通过支柱产业的更替,也可以通过充分发挥专业化优势。浙江的产业模式和专业市场的存在就符合上述特征:专业化产业区与专业市场的契合互动。

5.3.3 专业市场的现代化是专业市场优势再造

入世后的中国经济正越来越大范围、越来越宽领域、越来越深刻地带入世界经济全球化的体系当中去。广东作为华南沿海的一个民营经济发达大省,更加不可避免地要迎接全国和全球市场激烈竞争的洗礼,一个重要的举措就是,国家中西部地区的重点战略使得广东的专业市场可以更方便地在省外办市场,将本地市场的网络经验与优秀的蓝领劳动力资源向中西部转移,开拓新的市场,将市场文化向西部引流,促进当地社会资本的形成。

5.3.4 专业市场现代化以信息现代化为主要特征

传统专业市场是种有形的商品交换场所。人们的一切商业活动都在市场中进行,在茶叶产业化初期,这种特殊的地域和文化传统的背景,使得信誉、规则、业内协会等社会资本形式在市场的基础上逐步培养起来,从而有利于参与其中的中小企业找到了外部规模经济化的道路。近年来,随着互联网络及其应用技术的发展和普及,全球电子商务高速增长,网上电子交易额由1996年的80亿美元猛增到2002年的9950多亿美元。虽然受众多条件的限制,我国还很少有真正意义上的网上交易,即使在电子商务最发达的国家—美国,也远未成为消费主流(2003年美国网上消费额仅占当年消费总额的29%),但是,由于电子商务比之传统商务有着大幅度增加贸易机会、降低贸易成本、提高贸易效率等优势发展前景不可限量。特别是在互联网上直接进行交易、使中间商的地位弱化乃至消失,必将给流通领域带来一场深刻的革命。对于处于中间商地位的专业批发市场而言,其潜在的冲击和挑战不言而喻。从当前我省专业市场交易情况看,借助互联网络进行商品交易的情况日益增多、在外贸领域以及有严格统一的商品标准且交易商品较为单一的生产资料市场,应用的普及率更高,但仍不够。全球经济信息化、贸易电子化,是当今世界的发展趋势和潮流。浙江省的专业市场的实物流通交易功能虽然相对弱化,但可化这种劣势为优势,化被动为主动,法宝就是,由对有形市场的管理向无形市场的服务发展,主要手段就是逐步完善目前刚刚起步的网上市场,发展电子商务,用信息化来服务并推动专业市场的现代化。网上市场的建立,是对专业市场这种有形市场的有效延伸和补充,电子商务对专业市场发展、加强对外拓展,有着积极意义。广东是市场大省,当电子商务席卷而来时,省内几个主要大型专业市场相继投资建立专业市场网站,营造新的更开阔的交易平台。网上市场与网下市场互为依托、互为补充,这已成为广东专业市场发展的一种新动向。

6 龙谷茶都建设具体内容

6.1 交易服务体系

6.1.1 茶叶经济合作联合社

专业合作经济组织是未来农业发展的一个趋势,是解决分散条件下集中的一个很好出路,也是产业集群发展的主要自我服务和管理者。虽然各省各地市最完整的茶业管理机构和研究机构,各县市和许多产茶重镇成立有茶业协会,但是,前者属于政府行为,不可能成为集群的自我协调者;后者虽然有组织一些活动,也在各茶业区域的发展中起到一定的推动作用,但其参加对象范围狭窄,机构设置也不健全,在茶业发展中所发挥的作用还极为有限,平时除了定期组织一些形式性的企业领导会面,受理一些企业的咨询和求助之外,没有组织实质性的活动。因此,应该加强支持和建设茶业合作经济组织,创新组织形式,开展多样化活动,以促进茶叶产业集群的健康发展。我们构造的茶业合作经济组织应是家庭承包经营基础上,根据茶叶产业集群的需要,从事茶叶生产经营的茶叶企业、茶农,为保护自身利益,按照“民办、民管、民受益”的原则自愿组织起来,在技术、资金、信息、生产、加工、购销等方面实行互助合作的自我服务、自我发展的新型农村经济组织。从性质上看,茶业合作经济组织是茶农自愿组成的集体性、专业性、合作性、经济性的组织,是茶农社员结成利益共享、风险共担的经济利益共同体、是独立的市场主体。通过在我们的专业市场内成立合作联合社,各产茶地区各自成立茶叶合作社,将把我们的产业服务体系延伸了每一个产茶地区,从而在技术、资金、信息、生产、加工、购销等方面做到控制到位。通过茶叶经济合作联合社,我们把茶叶原材料集中到我们的专业市场里进行展示和交易,将会大大降低了采购商和茶农的交易成本,同时,也有利于稳定茶叶市场价格,共创和谐新农村。在此基础上,进行现代化产业集群升级,加强标准的制定和推广,相信在3—5年内,广州将成为茶叶拍卖和期货交易的中心。

6.1.2 网络交易公共服务平台

(1)概述网络交易公共服务平台是茶叶产品第三方交易市场模式,其实是由我们建立的电子交易市场,它主要服务于那些打算把网络营销交给第三方的茶叶企业和农户。第三方交易场所的产生及其快速发展是有其必然性的,它是网络应用的专业化分工,它是价值链优化的内在要求。它的共同特点是为供应商的茶叶产品建立日录,提供界面和茶叶产品总量数据库。它的另一个特征是茶叶行业性,这表现在它作为一个茶叶行业供应链系统的聚集场所。由于它是受买方拉动的,所以大型茶叶产品采购商的参与对它的存在至关重要。(2)特点平台提供茶叶产品目录和品牌宣传、定购、支付等安全交易服务。这种模式往往是专业化的茶叶产品交易市场,茶叶产品第三方交易市场对于买卖双方来说收益都比较突出。例如,对于买方而言,由于茶叶产品第三方交易市场将众多供应商及其产品信息集成在一起,内容较为客观,主要的信息包括了供应商信誉等级,供应商产品的质量认证,用户反馈意见等,因此便于买方进行比较。又如,对于买卖双方而言,茶叶产品第三方交易市场能够做到简化双方信自、收集过程。由于电子交易市场本身是一个巨大的数据库,而且是由我们建立的,因而易于建立统一标准,可以进行专业化的分类,从而使茶叶产品信息检索可靠和方便。(3)主要功能和服务茶叶交易网是茶叶产品电子商务交易平台,涉及国内茶叶产品生产、加工、经销、消费以及茶叶科研、行政等单位,涵盖茶叶各领域。茶叶交易网应每天发布本地茶叶产品市场动态、分析预测、全国各地价格行情和及时供求信息,为会员企业和行业相关单位提供准确快捷的信息。在信息初步形成的基础上,网上交易是重要的一环,茶叶交易平台的企业都按照严格规范的流程与“茶叶网”签订协议,对“茶叶网”和企业的双向约束提供法律保障,参与交易者均为注册会员,缴纳一定数额的保证金,并辅以严格的信用管理和质量检验服务,对交易者及网站本身均由权威的ca认证中心提供身份认证,对所有的交易数据采用先进的加密技术,保证数据在传输过程中的安全可靠,也保障了交易者的利益。在运输、配送、仓储等第三方服务上,茶叶网与国内大型的公路、海运、铁路等运输单位紧密合作,所有交易会员可直接在网上与自己需要的运输公司洽谈、订仓。而在电子商务最终的环节支付上,茶叶网提供了与农业银行、工商银行等商业银行的接口,交易会员可以在网上通过茶叶网提供的各商业银行直接向客户支付货款。

6.1.3 拍卖中心 / 期货交易中心

(1)茶叶产品拍卖茶产品拍卖是一种带有典型市场经济色彩的特殊的商品交易方式。拍卖亦称“竞买”或“竞卖”,一般是指由拍卖机构在一定的时间和地点,按照一定的章程和规则,通过公开竞价而定价金的方法,将出卖人的财物售给出价最高的应买人的一种商品交易方式。竞买交易是指销售委托人将其标的物挂牌卖出,交易商同时报价竞买,根据价格优先(最高价)、时间优先的原则成交的交易活动。竞卖交易是指采购委托人将其标的物挂牌买入,交易商同时报价竞卖,根据价格优先(最低价)、时间优先的原则成交的交易活动。农产品拍卖最主要的特征是基于动态定价。拍卖的方式土要有:英式拍卖、荷兰式拍卖、标准增量式拍卖、速胜式拍卖、反向拍卖、定向拍卖。(2)茶叶产品电子拍卖模式茶叶产品电子拍卖模式又分为电子拍卖和电子投标两种形式。电子拍卖。交易商按照电子交易中心发布的形式发布拍卖邀约,电子交易中心通过交易系统进行组织拍卖。电子投标。由电子交易中心交易系统以在特定的时间内第一价交易。最高价竞买者以等于全额投标出价的价格得到标的物;最低价竞卖者以等于全额投标出价的价格达成交易。如在招标文件对评标原则有特殊约定,也可由评标委员会参考投标单位信用度、交货方式等综合因素加以定标。

6.2 产业服务体系

6.2.1 产品认证中心

茶叶产品认证中心开展茶叶产业相关认证咨询和服务,主要代理绿色食品查、有机茶qs认证等技术指导和服务,协助企业进行产品质量检验检测,为市场交易提供第三方认证服务。

6.2.2 技术创新中心

设立茶产业及市场研究技术中心,从市场收益中提取部分专项技术创新资金,对产业和市场的共性技术问题进行立项研究,免费为市场企业提供技术支持,同时优惠协助解决市场企业提出的技术问题和研究课题。

6.2.3 人才交流培训中心

设立茶叶产业人才交流中心,与各高校建立联系,对市场企业进行茶叶行业技术人才交流服务,同时设立茶叶相关专业人才培训中心,开展茶艺师、评茶师、和茶叶中等专科专业人才的培养。

6.2.4 茶叶区域品牌俱乐部

区域品牌对于像茶业这样分散的产业来说尤为重要,它是一个地区团结在一起对外形成影响的实体,是众多小个体的粘合剂。很多产茶地区政府确实做了很多品牌推广的工作,但是,由政府主导的区域品牌往往缺乏持续性和长期的发展动力,监督的能力也有限,没办法从根本上克服不利的外部性。因此,有必要借鉴浙江等地的区域品牌建设经验,成立茶叶区域品牌俱乐部具体负责茶叶品牌的打造和管理。(1)集中政府的茶业支持力量通过茶叶区域品牌建设可以提升产茶地区茶叶整体形象,提高茶叶的知名度和美誉度;可以促进茶叶产业集群获得持续品牌效应,增强区域吸引力和产品附加值,扩大区域影响;可以促使集群内团结协作,促使企业互相帮助和互相监督,增进交流与合作,形成共同进化机制,获得协同效应,朝着同一个目标发展;可以为集群内中小企业的品牌戴上一个神秘美好的光环,博得消费者接受和喜爱,从而获得品牌外部性经济。我们可以借助广州市政府、荔湾区政府和产茶地区政府,搭建良好的公共平台,引导和支持品牌俱乐部组织成员企业到举办茶王赛、茶博会、茶叶推介会、品茗大会、高峰论坛等大型茶事活动,通过特色的茶歌、茶舞、茶艺表演、茶叶现场制作、免费品尝等活动对茶叶进行宣传,聘请区域茶叶形象大使、刊登广告等,提高各地区茶叶的知名度和影响力。(2)健全品牌俱乐部的经营体制茶叶区域品牌俱乐部指由我们投资发起的联合销售机构是独立的法人组织,是市场茶叶区域品牌的主体,享有品牌管理权和收益权。俱乐部进行区域品牌经营,吸纳区域内广大茶叶企业的加盟,削减小企业在垄断竞争市场下的准入壁垒,实现了其在批发经销商的规模经济,但是它要向成员收取一定的创收服务费。品牌俱乐部领导团体不但要有极高的集体精神,还要有各方面专业知识。俱乐部为独立法人,常设办公机构和配备有偿专职人员,并进行创收补贴和行政奖励。俱乐部负责区域品牌的申报、规划和管理,并吸纳企业加盟。加盟企业可以选择单独使用区域品牌商标,也可选择同时使用区域品牌商标和企业注册商标的商标策略。俱乐部自身力量和资源集中于产品设计开发、标准体系制定和品牌经营等关键技术或环节上,组织或引进各方面科技资源成立科技中心进行重点问题攻关。(3)实施茶叶区域品牌虚拟经营虚拟经营指企业在资源有限的条件下,为了取得最大优势,仅保留企业为中最关键的功能,而将其他功能虚拟化,通过各种方式借助外力进行整合拟弥补,从而完成向市场提供产品或劳务,在竞争中最大限度地实现资源的最佳组合和快速发展的一种企业经营新模式。茶叶区域品牌俱乐部核心企业把主要力量集中在产品设计和品牌经营上,而在具体的生产和销售上采取虚拟经营的方式:一方面利用集群网络进行产品特约加工的“借鸡生蛋”虚拟生产策略;另一方面采取特许连锁经营、茶叶直销等的“借网捕鱼”虚拟营销策略,并建立质量监管和市场打假体系,发放并对外公布防伪标志,严格进行产品质量控制和市场打假活动。

6.3 文化服务体系

6.3.1 中华茶文化博物馆

可以向政府动议,把旁边的公园规划改成“中华茶文化博物馆”,整个公园以此为主题,和周边的西关文化融合在一起。中华茶文化博物馆应该是没有围墙的博物馆,是一个茶文化氛围相当浓淳的休闲景区,处处彰显了人文主题和茶文化韵味,以独具岭南西关风味的园林艺术和博大精深的茶文化专题展示吸引着广大茶文化爱好者和中外游客。(1)文化展示茶文化博物馆的文化展示是吸引人的眼球,这里是博物馆的精华所在。整个展览分茶史、茶萃、茶事、茶具、茶俗、茶缘等六个部分,多方位、多层次、立体地展示茶文化的无穷魅力。在展厅,最精彩的是缤纷再现的各地茶俗。一个个生动的场景,叙述着各民族人民饮茶、爱茶的日常生活。藏民家的酥油茶,观众可以亲自动手打制;仿真的大茶树下,“竹炉汤沸火初红”的是云南傣家的烤茶;临江而设的茶摊七星灶正旺,拾阶而上,遥望巫山云雨初霁;斜阳下回眸徽商茶庄前迎风飘曳的“茶”幌,宛若回到十九世纪末、二十世纪初的那个年代。茶庄的一侧,福建的功夫茶道正在上演,庄重典雅的茶艺小姐正在为您泡制一壶酽酽的铁观音,而驻足观赏的人早已成为别人眼中的风景了。从原始森林的野生大茶树切片到各种栽培茶树标本;从战国时期粗朴简陋的饮器到明清精美绝伦的宫廷茶具;从茶籽化石到民族风格浓郁的茶俗场景,一件件珍贵的文物,辅以精心设计的文字、图片、图表,制作精良的模型、惟妙惟肖的雕像,以及优雅动人的音乐,演绎了数千年的文明进程。(2)茶叶陈列茶萃厅陈列了绿茶、红茶、乌龙茶、白茶、黄茶、黑茶六大茶类及再加工茶等共三百余个茶样实物,被分门别类地安放在圆柱状茶树形台面上,同时配有相应按钮。只要观众戴上耳机,点击标本旁的按钮,就会有一个娓娓动听的声音介绍相关的茶叶知识。同时在开放区还陈列着各种紧压茶,有金瓜茶、笋壳茶、七子饼茶、方砖茶、茯砖茶等等,小的直径不过一、二厘米,大的直径竟超过一米。只要观众有兴趣,就可以用手去触摸,甚至可以用嗅觉去感受它的香味。开放的陈列再还让观众有机会去感觉茶叶的全部,从茶树的种子、枝干到果实;从一片叶子到可口的茶饮料……只要转动转盘,各类茶叶适宜的冲泡时间、茶叶用量、茶与水的比例等知识一目了然。“三沸图”形象地说明了茶圣陆羽在《茶经》里提出的,“鱼眼、蟹眼、腾波鼓浪”的“三沸”之说。(3)多媒体展示多媒体的使用,使有限的展示得到无限延伸。整个展览共设置了五台多媒体触摸屏,将与茶文化有关的社会政治、经济、音乐、诗歌、绘画、舞蹈、宗教等元素被有机地串合起来,编入电脑程序,只要用手轻轻一点,大量的茶文化信息源源传来。有奖竞猜的多媒体系统更加吸引观众,点击鼠标,就可以获得一份知识获得的喜悦。(4)生态公园对周边植物配置进行了精心处理,不遗余力地利用植物的特色配置凸显主题,将茶文化不断向周边环境延伸。有品种各异属山茶科植物的茶花,能与茶树进行性状比较;有观赏性强且可供泡饮的植物,如绞股蓝、玳玳、大叶冬青、六月霜、枸杞、茶条槭、薄荷、茉莉、鱼腥草、野山楂、玫瑰、桂花、金银花、杭白菊等等。既增加科普性和趣味性,营造出特色植物景观,同时在配置上有层次,又有茶文化特色。徜徉于博物馆,不经意地看去,是个不露人工痕迹的生态公园,但细细观察,每座桥,每个水池都有着诗意般的名字,都蕴涵了生动的文化故事,就连一草一木都具名目,都有文化韵味。(5)茶树园圃一个独特的、开放性的茶树品种资源圃,这是一个生动的专题性茶树园,展示了100多种千姿百态的茶树品种。许多品种间差异明显,除了寻常所见的灌木型茶树外,还可见到乔木型大茶树,如乌牛早、黄叶早、肉桂、毛蟹、云南大叶等大茶树等等。资源圃还对各种茶树品种的产地、名称、适制茶类等立牌说明,营造出一处鲜活的室外展区。坐落于园圃下的焙香簃在茶叶采摘季节还向观众表演炒茶,展示炒茶技艺和茶叶加工的重要工序,加深游客对茶叶制作工序的了解,是对展厅陈列的生动补充。精心的植物配置和品种园,大大充实了茶文化的内涵,并成功地将茶文化从单一的视觉展示中解放了出来,向周边环境延伸,形成可观、可触、可感的新体验。

6.3.2 中华茶文化节

(1)举办名人名茶鉴赏和茶叶知识专题讲座。邀请茶叶专家、茶叶经销商、及其它相关领域的人士参加,组织媒体进行相关报导。      (2)组织茶博会。在每年3 ~ 4月新茶上市时举行茶叶博览会,或者在中秋节举行茶博会,传统节日将多赋于茶叶几分优雅。(3)组织茶叶经营洽谈会。开辟洽谈区,为供需双方洽谈交易提供场地和必要的条件。(4)组织名茶产地茶园参观活动。可通过茶叶协会或农业局邀请茶界知名人士到名茶产地参观指导。(5)组织茶文化演出等活动。与文化局共同协作起来,在时间和空间上相互整合,以宣传茶文化为主,以名茶扬名为目的。

6.3.3 中华茶文化民族村

借助一河两岸的改造工程,把沿河建设成一条300米融合全国各民族茶文化的民族风情街,主要集成酒店、茶馆、表演舞台、饮食风情等元素,营造一个环保的、地道的茶文化民族风情。中华茶文化民族村将会建成为广州市的一张名片,与中华茶文化博物馆连成一片,形成有岭南西关风情与各民族风情相融合的文化长廊。中华茶文化民族村形成后,反过来将会在文化和建筑风格上,统一改造南方茶叶市场,将这一片有特色的区域,融合成特色旅游区,填补了白鹅潭经济圈的空白,增添了特色元素。中华茶文化民族村将会展示各民族与茶有关的风俗特色。    如盘县彝族茶农,将茶炒揉后,捏成团饼状,用棕片挂于灶上炕干,叫“苦茶”,这种团饼茶距今已有上千年的历史。黔西北高寒地区的威宁、毕节、赫章、纳雍、大方等彝族同胞,至今沿袭吃“罐罐茶”习惯;黔东南侗族的“煮油茶”更是闻名遐迩。黔西南晴隆、普安一带的苗家,在元宵、端午、七月半等节日,家家户户都要饮自制的擂茶,有的还要放入糯米丸子,煮熟后一并食用,当地俗称“擂茶面”。绚丽多彩的贵州民族茶俗,还表现在黔东南苗族的“三道茶”和侗族的“米花茶”、“俺鱼茶”;黔北道真视“油茶”为“干劲汤”,一日两顿不断,当地顺口溜说:“碗碗油茶香喷喷,男女老少都能饮,不吃油茶没精神,吃了油茶有干劲。”黔北汉族地区泥潭、凤冈、余庆、正安等地受此影响,至今还沿袭吃“油茶汤”、“油茶汤耙”、“油茶稀饭”等习俗。又如,白族三道茶,白族称它为“绍道兆”。这是一种宾主抒发感情,祝愿美好,并富于戏剧色彩的饮茶方式。喝三道茶,当初只是白族用来作为求学、学艺、经商、婚嫁时,长辈对晚辈的一种祝愿。如今,应用范围已日益扩大,白族三道茶不仅仅是白族的传统礼俗,也是白族人民喜庆迎宾时的饮茶习俗。中华茶文化民族村将会联合各小数民族地区的旅游局、文化创意工作者、经营者等,统一规划,共同协调,资源共享,创造出一条茶文化民族的新街,为各地区展示区域茶叶品牌提供立体空间。

6.4 茶都功能区规划

6.4.1 茶文化功能区

龙谷茶都将把茶文化功能区作为重要核心区域加以建设,建设一系列茶文化主题展示和体验长廊,主要包括:系列茶文化主题游览馆、茶文化体验馆、系列民族茶艺馆。并形成集旅游、休闲、娱乐、品茶为一体的茶文化一条街,填补目前芳村茶叶市场在这方面的空白。

6.4.2 茶叶交易功能区

针对目前芳村其他批发交易市场管理松散,市场组织较混乱的现状,为避免与其他批发市场重复,龙谷茶都茶叶交易功能区将设立若干主题交易区,在功能服务特色和区域划分上进行有序细分规划,专门设立各类毛茶原料自由交易区,各类名优茶分类交易区、袋泡和速溶茶专用交易区、常规厂家零售区,非茶之茶交易区并在这些区域实施有序监管。

6.4.3 茶叶仓储区

建立适应有效保证和提高茶叶品质专业茶叶仓贮租赁服务区,对有力保证和减小茶叶企业风险,提高批发市场综合服务能力具有重要意义,针对不同茶类特点,(1)建立高档绿茶乌龙茶大型气调冷冻保鲜仓库,(2)建设普洱茶优质高效陈化技术库;(3)配套茶叶烘焙提香保质处理系统。

6.4.4 茶叶精加工区

建立茶叶精加工处理配套体系,方便推动市场茶叶精加工体系的发展和品牌建设;精加工体系包括厂房和配套设备,主要由:(1)茶叶筛分、风选机组(2)茶叶捡梗机组(3)人工处则车间(4)拼配机组 (5)茶叶包装体系(6)茶叶烘焙提香机组。

6.4.5 茶叶生产要素展示区

设置茶叶生产要素市场集中展示区,包括茶叶生产专用的肥料、茶园管理机械设备茶叶初精深加工机械、包装设备等,集中国内外各种茶类代表性茶叶设备生产企业销售部和代理展示区,分为实物展示销售区和代理信息展示平台。 (鲜叶摊放设备、杀青机、揉捻机、解块分筛机、茶叶烘(炒)干机等;红茶初揉切设备、红茶发酵设备、茶叶烘干机等;乌龙茶 做青机、杀青机、揉捻或包揉机、烘干机等。据初步统计,全国现有茶机厂已超过500家,茶机产值已超过10亿元,全国经营茶叶包装企业已超过200家。)

6.4.6 有机茶叶交易功能区

有机茶是指在无任何污染的产地,按“有机农业”生产体系和方法,在生产过程中不使用任何人工合成的肥料、农药、生产调节剂和添加剂生产出的鲜叶,在加工、包装、贮运全过程中不受任何化学品污染,并经“有机食品”认证机构审查、颁证的茶叶产品。由于有机茶在生产、加工销售等各个环节都受到严格控制,其品质是有保障的,是安全的天然食品,满足了当今广大消费者追求健康安全的消费需求,因此,越来越受到消费者的欢迎,市场潜力巨大。目前,2008年,我国已通过有机认证的茶叶企业已达600多家,有机茶认证面积的42万亩,有机茶产品包括有机红茶、有机绿茶、有机普洱茶、有机茯茶等,年产量近2.5万吨。设立专业有机茶批发市场销售区必将为企业和市场带来良好效益。

6.4.7 配套产品交易区

专门设立茶叶消费配套器具的专业交易区,在区域分类设置上以体现专业化为特色,将个人家庭饮茶器物及茶艺馆专用配套设备进行分类集中展示,是向统一专业化管理,主要定位为消费群体,与文化展示区向呼应。

6.4.8 产业服务综合区

在该区域设置产业服务体系内容,包括:产品认证中心、技术创新中心、人才交流培训中心和茶叶区域品牌俱乐部。同时,设置配套较大型的综合停车、餐饮、度假、住宿综合服务区,其服务功能辐射整个芳村茶叶批发市场。

6.5 商业模式

6.5.1 物业出租

龙谷茶都的主要收入是物业的出租,物业的招商,必须按照规划进行,划分明确的用途区域。同时,在条件成熟时,也可以适当发展一些商业房地产项目,获取更高的利润。通过商业运作,可以把土地的价值提高3倍以上,把项目打造成商业地产精品,滚动式发展。

6.5.2 产业服务

对于有尝的产业服务,可以收取合理的费用,比如:产品认证费;培训认证费;品牌咨询推广费;技术咨询服务费等等。

6.5.3 交易服务

当电子商务和拍卖市场成熟时,可以收取一定比例的交易费用,茶叶经济合作联合社的交易费用,也将是可观的收入。

7 项目运营

7.1 运营要素分析

7.1.1 政府支持、战略先行

市场的发育离不开政府的作用,因为市场自发形成过程中的分散性、无序性,需要由政府组织、规划和规范,才能使市场形成规模效应。茶叶市场初期阶段采取管办合一的形式只能是市场形成与发展过程中的一种过渡形式,但是随着市场的成熟,这种管理会变成制约因素。因此将来,应该成立茶叶市场股份有限公司,将办市场由政府行为转为企业行为,是现代企业制度与市场制度的相结合,推进了市场的组织化程度。可以说政府对茶叶市场的一系列行为方式转变都是顺应市场发展的需要而做出的,将起到了很大的作用。

7.1.2 充分发挥自身优势,不断强化产业支撑

我们实施“以商促农,农商联动”战略,依托茶叶经济合作联合社,不断强化产业支撑。逐步通过茶叶经济合作联合社发展加盟茶叶产地社,扩大原材料来源;同时,将周边的市场逐步进行改造,形成分工明确,科技含量不断提高的茶叶中心。

7.1.3 注重市场创新、推进市场升级

市场的活力在于创新。通过创新交易手段,茶叶市场实现了现代的网上交易。我们将按照“有形市场一个商位,无形市场一个商铺”的理念,开设有数字城电子商务吧,实现了把茶叶市场所有商铺、商品、经营户信息全部搬上因特网,将是国内茶叶种类最全、有效客商最多的商业网站之一。在茶叶市场上,我们不仅看到了单个商位经营方式的创新,传统摊位功能的拓展;场内经营的专业化,场外市场体系的扩张;还看到了现代企业制度与传统专业批发市场的对接,这些变化将显示出市场的发展与创新。

7.1.4 平抑市场交易成本、营造市场竞争优势

低成本、低价格是茶叶市场的竞争优势之一,也是保持市场持续繁荣的重要因素。为此,政府营造市场发育的良好环境,不仅需要提供便捷的交通、通讯、水电、仓储等硬件配套设施,而且还必运用多种手段,调控要素和服务价格,以减轻经营者的负担,保持低成本竞争的优势。这方面荔湾区政府多年来通过平抑房租、地价、联托运价格,为保持市场低成本的竞争优势提供了可贵的经验。

7.2 运营创新

7.2.1 市场组织和功能的创新

从我们的定位,可以知道,市场的组织创新主要是三个层面:首先是市场组织的企业化。随着各地兴办市场的增多,各市场之间的竞争日益激烈,市场经营与发展中的风险度增强,要求市场的兴办与运营应由能独立承担经营风险、自我发展、自我约束的企业来充当主体。于是,办市场由政府行为转向企业行为,市场组织主体也就趋向企业化。同时,由于批发市场所需的投资大,经营风险也大。因此,这种企业化将必然伴随着股份化、集团化而产生。其次是市场空间组织的网络化。这主要是以茶农谷市场为依托,借鉴现代商业连锁经营的方式,在云南、贵州、福建等茶产地区及贸易较为集中的地区创办分市场,从而形成相互分工、相互依赖的一体化市场网络体系,并且市场网络有着跨省界、跨国界的扩张趋势。以后,也很有可能会把市场开到国外去。第三是市场主体的组织化。茶叶市场的传统摊位正向着批发企业、公司转化,市场功能不断创新,趋向多元化。首先它用较低的交易费用、健全的批发网络集散商品,发挥着茶叶商品销售中心的功能;凭借信息聚集的优势,提供各种市场信息,起着茶叶信息中心及价格形成的功能;从经营形态上看,我们的市场将不是传统交易方式的农村集贸市场,作为集产品展示、代理批发、厂家直销、电子商务于一体的一种新兴批发形态,它已成为具有现代化、国际化水平的茶叶批发中心和展示中心。

7.2.2 市场形态与交易方式的创新

随着芳村茶叶批发市场发展带来的辐射力的增强,横向连锁市场的涌现,市场组织及交易方式的不断创新及市场功能多元化,再加上与现代批发方式和信息技术接轨,批发市场的发展呈现出向无形市场和多种形式市场过渡的趋向。我们把茶叶批发市场转向摊位、商店、专业衔接相结合的市场发展形态,市场交易将逐步出现契约化、信息化发展的趋势,将会出现网上市场的新形态。与市场配套的金融服务、交通运输、通讯设施、稳定的交易关系等也将日益成熟,与此相应,传统的面对面的交易方式越来越多地被总经销、总代理、通讯交易、远期合约交易、网上交易等各种现代交易方式所取代,从而使批发市场的交易方式趋向现代化。

7.2.3 产业创新与体系完善

由传统摊位转向现代商位,必须使小生产走向规模化、社会化、产业化。只有在强大的产业支撑下进行市场运作,才能走向规模化、大型化、现代化。我们的茶叶市场应该是全国性的批发市场,其产业支撑是跨区域的,将建立较为稳定的产业联动关系。我们将通过茶叶合作经济联合社,把各种茶叶品种,以及茶叶配套商品引进市场。我们还顺应市场需要,将要形成市场金融网络,为经营者提供贷款、方便结算、货运保险,为市场建设筹集资金等;配套商品市场通过公路、铁路、水运、航空的直达或联运,形成立体运输网络,开通跨地区、省的营运路线几百多条,联结除我国台湾以外的200多个城市,并延伸到东南亚等周边国家和地区;市场也牵动了多种形式的人才需求,我们将既重视有形劳动力市场的培育,也重视无形劳动力市场的引导和管理,提出不仅要商贾云集,而且要人才云集,实现科教兴贸;为激发市场活力,从摊位使用权转让起步,培育产权市场;凭借信息聚集优势,创建信息网络,形成信息市场;运用房地产市场化推进城市建设,使茶叶市场不断向外延伸。总之,市场体系的完善是商品市场持续发展的强大支撑,也是现代市场的一个特征。因此,我们将建立:交易服务体系、产业服务体系和文化服务体系,这三个服务体系,正式支撑茶叶产业创新和发展的基础,也是支撑着茶农谷的高速发展。

7.3 运营组织

7.3.1 成立项目规划团队

应尽快成立项目规划团队,团队的成员应该来自于:企业家队伍、政府、高校专家学者、文学创意队伍、建筑规划队伍等等。 规划期间,应该严格按照pmi的项目管理方法,做到:先规划,多论证,逐步实施,控制成本。项目规划团队最终将会组成集团公司,通过项目的磨合,成为集团公司的核心团队。

7.3.2 成立专业公司运营

对于不同的专业服务公司,应该成立相应的专业公司,把专业的人才请进来,共同发展事业,充分发挥人才的作用,为茶叶产业服务。

7.3.3 建造开放式平台

建立龙谷茶都,其实就是建立一个开放式的平台,让社会各界共同参与。           

7.4 总体规划方案

7.4.1 总体规划图

(1)黄色框,是现有的南方茶叶市场,以及后来建设的茶叶市场。(2)红色框,是将要建设的龙谷茶都,紧靠着南方茶叶市场和小河边。(3)蓝色框,是规划的休闲公园,紧靠着龙谷茶都和小河边。

7.4.2 功能区示意图

(1)谷内功能示意① 茶文化功能区② 有机茶交易区③ 配套产品交易区④ 产业服务综合区⑤ 茶叶交易区⑥ 茶叶仓储与精加工区⑦ 茶叶生产要素展示区 (2)南方茶叶市场融合(3)区域功能辐射① 南方茶叶市场② 芳村茶叶城③ 坑口茶叶城④ 西关风情街

7.4.3 民族村示意图

(1)博物馆l       文化展示l       茶叶陈列l       多媒体展示l       生态公园l       茶树园圃(2)茶文化民族风情街 

7.5 运营方案

7.5.1 全商业地产开发

(1)基础数据u     占地面积:33000平方计;u     土地性质:由原来的工业用地转成商业综合用地;u     容积率:由原来0.75改为1.5;u     建筑面积:50000平方米;u     商铺均价租金:60元/平方米;u     商用售价:15000元/平方米。(2)投入预算u     总建筑面积:50000平方米;u     建设成本:按2500元/平方计算,共计1.25亿元人民币。(3)融资方案u     银行贷款:将30000平方米土地抵押,按5000元/平方价格,70%,可以贷款1亿元,先开发抵押地以外的土地,滚动发展;u     政府项目支持:500万元,土地抵押贷款:1亿元,铺位登记缴交押金:1000万元,建筑商垫资:2500万元,剩余流动资金:500万元。(4)预计收益u     销售面积:20000万平方米;u     出租面积:30000万平方米;u     房产销售收益:3亿人民币;u     铺面出租收益:2160万元/年;u     现代服务业收益:500万元—2000万元/年。(5)方案分析如果按总成本1.3亿计算(包括前期启动费用300万元,不可预见费用200万元),房产销售收益3亿人民币,第一年出租收入:1500万元(70%出租率),政府各项资金支持、服务:500万元,一年租、售试运营期,当年回本后仍有1.9亿元以上的利润。注:项目滚动开发,按规划合理分段进行,使资金得到充分的利用。同时,与银行充分合作,确保资金链的健康。租卖结合,包括建设期在内,一年半时间可以回本。

7.5.2 只进行改造升级

(1)基础数据u     占地面积:33000平方米;u     土地性质:工业用地(或商业用地);u     容积率:1.5;u     商铺租金:60元/平方米;(2)投入预算u     总建筑面积:50000平方米;u     建设改造成本:按1500元/平方计算,约7500万元;(3)融资方案u     银行贷款:将20000平方房产抵押,按4000元/平方价格,70%,可以贷款5600万元,先改造抵押房产以外的房产,滚动发展;u     政府项目支持500万元,建筑商垫资1500万元,铺位订金1000万元,银行贷款5600万元,剩余流动资金:1100万元;(4)预计收益u     出租面积:50000平方米;u     铺面出租收益:3600万元/年;u     现代服务业收益:500万元—2000万元/年(5)方案分析如果按总成本8000万元计算(包括前期启动费用300万元,不可预见费用200万元),直接从商铺租金中收3600万元;每年现代服务业收益:头2年为500万元/年,第三年以后为1500—2500万元/年。加上建设期,估计需要2—3年时间回本。注:滚动式开发,按规划合理性分段进行,使资金得到充分的利用。同时,与银行充分合作,确保资金链的健康。                                                       

8 “龙谷茶都”项目实施方略

8.1 建立“龙谷茶都”项目筹备组

8.2 注册龙谷茶都运营管理公司

8.3 向荔湾区政府作龙谷茶都专项报告

8.3.1 组织形式:政府主导,企业运作

8.3.2 首期50亩地以及一河两岸与特色公园项目启动方案

8.2.3 荔湾区茶叶经济圈产业改造、提升设想与方案

8.4 项目申报

8.4.1 “三旧”改造工程申报

向市、区“三旧”改造工程办公室分别专项申报旧厂、旧城改造项目,获得土地使用性质的改变、用地容积率改变以及资金支持等。

8.4.2 申报“龙谷茶都创意产业园项目”

向省、市申报“龙谷茶都创意产业园项目”,争取省、市科技、农业等相关部门立项批准,获得资金、政策等方面支持。争取列入省市区“三旧改造”重点示范工程。

8.5 申报国家级“龙谷茶都创意产业园”

申报国家级“龙谷茶都创意产业园”广东基地。争取国家发改委、农业部等政府扶持资金与政策支持。

8.6 龙谷茶都创意产业园规划细则(略)

8.7 龙谷茶都创意产业园实施细则(略)