土地投融资规划应关注建设时序

大岳咨询公司总监李伟告诉记者，城市建设和土地一级开发是一项需要巨额资金、有序进行的复杂工程，而投融资规划中的开发建设时序，不仅从规划的角度具有其重要性，从投融资的角度来看，更直接关系城市开发建设的成败。

建设时序关系资金风险

在新城开发这一长期的投融资活动中，如何安排有限资金的使用，使其能够持续满足开发建设的需要，是当前城市开发项目普遍面临的难题。

在实际的开发建设实践中，开发建设前期以土地供应收入为主，可出让土地的实际收益是寻求新城开发投资与收益平衡的主要支撑。然而，新城开发过程中的资金不足甚至资金断链却并不鲜见。李伟指出，主要原因是土地出让时的价格往往无法体现其合理价值，从而导致城市开发因资金短缺而难以持续进行。

大岳认为，资金的使用不仅要考虑其空间上的投放，更要考虑其时间上的配置，这就需要充分考虑土地价格因素在城市开发建设资金链中的重要作用，处理不好这个问题，可能直接导致开发建设资金的风险。

具体而言，影响土地价格的因素涉及多个方面，对于实施开发建设的城市政府/城投公司而言，能够控制的主要是土地出让时各类配套设施的成熟程度，这是土地价值构成的主要因素。

可提升土地成熟度的各类城市基础设施、公用及公共服务设施，同时也是以物质形态为特征的城市基础结构系统，这些功能性设施配套数量充分与否、质量是否过硬，都会影响居民的福利价值，也影响城市的吸引力。城市基础设施及公共服务设施的完善是城市定位各种基本功能的基本要求，这些功能设施个体质量、空间匹配等质量状况影响着城市功能的发挥，其质量高，匹配合理，纵横交织，点线相连，构成完整的生产服务体系，将为城市产业提供充足适宜的载体和良好的外部环境，可以直接增强城市的功能，同时合理提升土地价值。

改革开放以来，巨大的城市投资建设规模，经常令管理与服务难以兼顾周全。一方面城市面貌不断变化，另一方面不断开挖的城市道路影响出行以及带来环境污染。城市建设如果不讲究时序安排，管理与建设、建设与服务等无法达到平衡配套，那么巨大的城市建设投入，往往就会产生事倍功半的效应。

李伟建议说，在各类建设项目启动之前，应尽可能事先制定科学的、符合城市发展规律的开发时序，切实提升土地成熟度，在不损害消费者利益的前提下，明确土地出让条件和净地出让方式，使土地价值得以体现，力求实现城市开发资金平衡目标。

时序开发的模式选择

“罗马不是一天建成的”，同样道理，城市所具有的空间环境也非“一日之工”所能建成，而是经过长期的积累形成的。

大岳基于对各项规划的分析和现实的理解，采用定性和定量结合的办法，设计并创建了城市建设的时序开发模型，为策划不同地块的开发时序提供依据。

时序开发模型是在公共交通导向型发展（“TOD”）和公共服务导向型发展（“SOD”）等城市开发模式的基础上，通过对基础设施和公共设施在时间和空间上的作用进行合理评估，从而选择确定合理的开发时序，指导政府或政府与土地一级开发投资人的合作开发工作，打造设施完善、环境优美的城市新区，使潜在投资人和消费者对未来城市设施环境形成可信的预期，愿意为此支付合理价格，以最终实现良好的城市功能并达到资金平衡的目标。

通过安排不同地块的开发时序，投资建设有带动效应的功能性项目，有效提升周边地块的土地价值，以推动项目的滚动开发。例如，在新区的建设中适度超前完成交通线路的建设，以此接通新老城区的联通、带动新区人气，提升新区土地价值，这是公共交通导向型发展的典型做法之一；再如在城区中心的建设中，城市开发建设者可提前取得中心周边的土地，适度先行投建中心周边的绿地、水系并引入知名医院、学校等公共服务设施，以此带动周边地块的土地升值，这是公共服务导向型发展的一种有效做法。在土地价值得以提升后，再出让土地，通过获取土地增值收益积累可用于城市开发建设的资金，与在资金不足时简单地通过将土地出让给愿意投资的开发商而获取资金的做法相比，土地的合理价值更得到合理的体现，城市开发的资金压力也更能得到有效的缓解。

事实上，许多有经验的开发商也正是通过合理安排不同地块的开发时序，最大限度地获得土地升值收益。

如香港瑞安公司在上海太平桥地区的改造开发中，一期先建成新天地、人工湖绿地，使该地区环境大大改善，同时将棚户区的形象提升为高档消费地带的形象，带动周边土地升值，树立品牌形象；二期再开发高档办公楼和高档住宅。

从山南新区看时序开发

作为投融资咨询顾问，大岳在安徽省淮南市山南新区开发建设的投融资规划，就是基于这一思想进行的一次有效尝试。

山南新区首期开发区域的城市开发建设，以规划中确定的居住、商业等功能定位为主要方向。对开发建设时序的安排，坚持以道路等基础设施先行的原则，并以核心功能设施建设带动其所能辐射到的各板块区域的土地二级开发，同时兼顾居住与就业、服务的配比平衡，强调地块开发的合理时序和空间布局，从而实现在较高土地成熟度的基础上获得理想的土地供应收入，达到新区开发资金平衡的目的。

在土地取得环节，由于山南新区首期开发区域出让用地分布相对不均匀，在进行各年度土地取得与供应的时序安排时，力求出让用地比例平衡，从而避免某一时期取得的土地中可出让用地过少而导致开发资金断链。

基础设施建设速度过快容易造成投资浪费，过慢又会降低基础设施的服务水平。因此，通过时序安排引导基础设施建设，也是协调基础设施与城市建设关系的方法之一。

在道路基础设施的建设安排上，先行考虑的是能与外部区域连通的道路，修建了与老城区相连接、便于引入老城区公共服务功能的主干道，以及高速公路引线，打通新区的对外交通。此外，对于涉及大规模开发、需要补充交通功能的区域，其道路也与老城区、与通往外埠的高速公路、国道形成闭合路网骨架，并适度提前建成。对于辅助主干路网的次干路网，其主要功能是形成新区内部交通网络，一般不承担对外交通功能，在开发过程中适度超前于拟开发区域建设，起到局部区域引导开发作用。同时，在进行路网建设时，新区开发初期大规模重型施工车辆通行的问题也在考虑之中，对施工车流采取与公交、小型车车流分隔行驶的措施，施工车辆行驶区域只建设底基层，避免施工车辆对路面的破坏。

在各类功能项目的开发建设上，山南新区的投融资规划充分考虑了功能的匹配与平衡。从规划用地的性质结构上看，首期开发区域中，居住、服务功能相对集中，就业吸纳能力相对有限，难以实现居住与就业的平衡。因此，在就业问题上，首期开发区域通过行政办公中心的引入及商业、服务业的发展满足一部分就业需求，并借助与山北老城区的联通、互动，实现居住与就业的平衡。

时序开发模型为山南新区开发建设的投融资规划起到了至关重要的作用：一是为测算不同地块土地价格奠定基础，模拟出的地价可作为新区开发资金财务测算的输入端数据；二是为开发的净收益、投资总额以及投资峰值的测算提供了有力依据，为控制投资风险和提高资金使用效率提供了有效的支持。