中财网曼尼托巴大学贴吧:房屋租赁业纳税义务发生时间解读
来源：百度文库 编辑：中财网 时间：2024/04/30 09:05:31
发布时间：2010年11月17日 信息来源：海安县地税局
房屋租赁业是日常生产经营过程中的常见业务，由于涉及税种较多，税收实务不易把握。何时确认租赁收入，按期准确申报，合理规避涉税风险，是很多纳税人的最大愿望。本文试将与之相关税收业务归纳说明如下，便于纳税人按期履行纳税义务和税务机关依法履行征管职责。
一、营业税
《营业税暂行条例》第十二条规定：房屋租赁的营业税纳税义务发生时间为提供应税劳务并收讫营业收入款项或取得索取营业收入款项凭据的当天，国务院财税部门另有规定的从其规定。
《营业税暂行条例实施细则》第二十四条规定：取得索取营业收入款项凭据的当天，指书面合同确定的付款日期的当天；未签订书面合同或书面合同未确定付款日期的，为应税行为完成的当天。
《营业税暂行条例实施细则》第二十五条规定：纳税人提供建筑业或租赁业劳务，采取预收款方式的，纳税义务发生时间为收到预收款的当天。
根据上述规定，可以理解为：房屋租赁业营业税，若是当天实际收款的，当天为纳税义务发生时间；当天不收款，而是由合同约定收款日期的，以合同约定的当天为纳税义务发生时间；未签订合同，或虽签订合同但合同未约定付款日期的，以应税行为完成的当天为纳税义务发生时间；采取预收款的，以每次收到预收款的当天为纳税义务发生时间。
二、城市维护建设税和教育费附加
《城市维护建设税暂行条例》第三条规定：城市维护建设税，以纳税人实际缴纳的增值税、消费税、营业税税额为计税依据，分别与增值税、消费税、营业税同时交纳。
《国务院关于修改<征收教育费附加的暂行规定>的决定》（国务院令[1990]60号）第三条规定：教育费附加，以各单位和个人实际缴纳的消费税、增值税、营业税的税额为计征依据，分别与消费税、增值税、营业税同时缴纳。
根据上述规定，可以理解为：城建税和教育费附加与营业税纳税义务发生时间一致，因此可根据营业税纳税义务的发生时间来确定城建税和教育费附加的纳税义务的发生时间
三、印花税
《印花税暂行条例》第七条规定：应纳税凭证应当于书立或者领受时贴花。
《印花税施行细则》第十四条规定：条例第七条所说的书立或者领受时贴花，是指在合同的签订时、书据的立据时、帐簿的启用时和证照的领受时贴花。
根据上述规定，可以理解为：只要订立合同，订立合同的当天即为印花税纳税义务发生时间。
四、房产税
《房产税暂行条例》第七条规定：房产税按年征收，分期缴纳。纳税期限由省、自治区、直辖市人民政府规定；
《江苏省地方税务局关于明确房屋出租房产税纳税义务发生时间的通知》（苏地税函[2000]135号）规定：出租房屋的纳税人,其纳税义务发生时间为实际取得租金收入的当天。
根据上述规定，可以理解为：房屋租赁业房产税是以实际收款当天为纳税义务发生时间，不是以权责发生制为原则按应收款确认纳税义务发生时间。
五、土地使用税
1、非房地产企业
《国家税务总局关于房产税、城镇土地使用税有关政策规定的通知》国税发［2003］89号第二条第三款规定：出租、出借房产，自交付出租、出借房产之次月起计征房产税和城镇土地使用税。
根据以上的规定，可以理解为：非房地产企业对外出租房产，以交付房产次月为土地使用税纳税义务发生时间；
2、房地产企业
《财政部 国家税务总局关于房产税城镇土地使用税有关政策的通知》财税〔2006〕186号 中第二条“关于有偿取得土地使用权城镇土地使用税纳税义务发生时间问题”规定：以出让或转让方式有偿取得土地使用权的，应由受让方从合同约定交付土地时间的次月起缴纳城镇土地使用税；合同未约定交付土地时间的，由受让方从合同签订的次月起缴纳城镇土地使用税。国家税务总局《关于房产税城镇土地使用税有关政策规定的通知》（国税发[2003]89号）第二条第四款中有关房地产开发企业城镇土地使用税纳税义务发生时间的规定同时废止。”
根据以上的规定，可以理解为：房地产企业以出让或转让方式有偿取得土地使用权的，按合同约定的交付土地的时间的次月为土地使用税纳税义务发生时间，合同未约定交付土地的时间，按合同签订的次月为纳税义务发生时间；原来国税发[2003]89号规定的自房屋使用或交付之次月作为纳税义务发生时间的规定不再执行。
六、个人所得税
《个人所得税法》第六条第四款规定：劳务报酬所得、稿酬所得、特许权使用费所得、财产租赁所得，每次收入不超过四千元的，减除费用八百元；四千元以上的，减除百分之二十的费用，其余额为应纳税所得额。
《个人所得税法实施条例》第二十一条第四款规定：财产租赁所得，以一个月内取得的收入为一次。
《个人所得税法》第九条规定：扣缴义务人每月所扣的税款，自行申报纳税人每月应纳的税款，都应当在次月七日内缴入国库，并向税务机关报送纳税申报表。
根据以上规定，可以理解为：个人房屋出租的个人所得税，以取得收入的当月为纳税义务发生时间，在次月七日内申报或代扣代缴入库。
七、企业所得税
《国家税务总局关于贯彻落实企业所得税法若干税收问题的通知》 国税函[2010]79号第一条关于租金收入确认问题规定：根据《实施条例》第十九条的规定，企业提供固定资产、包装物或者其他有形资产的使用权取得的租金收入，应按交易合同或协议规定的承租人应付租金的日期确认收入的实现。其中，如果交易合同或协议中规定租赁期限跨年度，且租金提前一次性支付的，根据《实施条例》第九条规定的收入与费用配比原则，出租人可对上述已确认的收入，在租赁期内，分期均匀计入相关年度收入。
出租方如为在我国境内设有机构场所、且采取据实申报缴纳企业所得的非居民企业，也按本条规定执行。