十一选五免费计划软件:房地产开发企业的内部控制

房地产开发企业的内部控制

    房地产开发业在我国是一个新兴产业，经过十几年的发展，房地产开发业已成为我国国民经济发展的支柱产业，为我国城市建设和经济发展发挥了应有的作用。

    为了企业能够健康发展，房地产开发企业必须建立内部控制来提高经营效率。为了使内部控制有效运行，就必须营造一个良好的控制环境，建立一个周密的会计系统，按业务循环设计有效的内部控制程序。

    一、控制环境的建立

    有良好的控制环境，才能使内部控制有效运行。控制环境指的是建立或实施某项政策发生影响的各种因素，主要反映单位管理者和其他人员对控制的态度，认识和行动。具体包括，管理者的思想和经营作风，单位组织结构，人事工作方针及实施措施，影响本单位业务的各种外部关系等等。

    1、管理者的思想和经营作风

    在房地产开发企业的全部经营活动过程中，应树立以下观念：

    （1）宏观经济观念

    由于房地产的组成部分土地，是稀缺又不可替代的资源，属国家所有。国家利用经济杠杆进行宏观调控，利用价值规律通过市场引导房地产开发企业达到供需平衡，保证消费者的利益。宏观调控对房地产经营的作用，比其它商品更为重要，也是企业最难以控制的风险。

    房地产经营活动，不仅受经济形势变化的影响，而且会受政治形势变化的影响，变数较多。又由于房地产投资数额巨大，建设周期又长，资金周转慢，随着时间的推移，投资风险因素也会增加。如果从事房地产经营活动的开发企业，资金不能按时收回，甚至因市场情况变化而赔本，就会影响企业的生存和发展。特别是近年来，随着市场经济的发展，各地房地产开发公司应运而生，行业竞争加剧，市场起伏不定，从而使风险日益增大，所以房地产经营者必须充分认识这一点，把握住风险，赚取更多利润，实现房地产经营的良性循环。

    （2）市场经营观念

    企业是市场经济活动的主体，市场是企业生存的空间。房地产开发企业一方面要根据市场需要，适应市场变化，开发建设适销对路的房地产；另一方面要发挥企业优势，开拓市场，引导消费。企业要树立消费者至上，信誉第一，为消费者服务的思想；要随着消费者的需要和意愿的不断发展，调整自己的经营方式以满足消费者的要求；要加强市场调查和预测，掌握市场的动态信息，编制以销定建的开发建设、销售、租赁等经营计划。

    （3）竞争观念

    竞争可以促进生产技术，经营管理的进步，可以使优者胜，劣者败。企业可以发挥自己的专长和优势，敢于竞争，善于竞争。这种竞争，既是产品竞争，服务竞争，价格竞争，技术竞争，管理竞争，也是人才竞争。房地产开发企业只有生产出优质的商品房，在经营方式、方法和销售渠道等方面灵活多样，便民服务及时可靠等，才能取信于消费者，才能提高企业的知名度，最终在竞争中取胜。

    （4）创新观念

    创新精神是企业最大的潜在精神力量，是企业成功的秘诀。个性化是创新的特点。企业要赢得、巩固和扩大市场经营，必须创新。由于房地产具有区域性的特点，企业必须在开发经营过程中不断创新。房屋总是要建造在不同的建筑地段上的，因此房屋必然要根据不同地段的环境，不同的消费群体，不同的投资数额和渠道，做出不同的规划、设计、配套；即使在地点、功能、布局上完全一致，也应当在造型、体量、色调上有所不同。

    随着不断开发创新房地产，企业内部的经营要素和经营方式，也在变化协调之中，企业的整体运营也因此而与经济社会的发展协调起来。企业如能不断创新房地产并拥有一些带头畅销的房地产商品，一旦受到市场的关注，企业的市场地位就会得到巩固，企业对市场的影响就会持续不衰。当然，脱离了广大消费者的根本利益，异想天开，消费者没有从中获得新的消费享受，这种所谓的创新，必将不予承认，从而也使企业增大了市场风险。然而，企业长期墨守陈规，千篇一律，不创新，不改进，不经营新品种，不开创新的服务领域和项目，满足不了消费者日益增长的需要，也就无法占领市场，更谈不上开拓新的市场。

    总之，树立正确的房地产经营思想，必须以全心全意为消费者服务为宗旨；以提高经济效益为中心；以竞争和改善经营管理为手段；以国家法律、政策为依据；以国家大局利益为准绳，最终实现房地产经营目标。

    2、组织结构

    由于房地产产品在技术经济上的特殊性及其流通形式的复杂性，如土地有出让、转让、出租、抵押等流通形式组成，房屋也有买卖、租赁和抵押等流通形式组成，所以房地产开发企业组织机构设置时要注意除（1）不相容职务要分离；（2）组织机构间要相互控制之外，还要考虑到房地产产品在技术经济上的特殊性。

    房地产开发企业的组织结构设立如下：

    （1）董事会，负责一切重大问题的决定。如企业发展规划；生产经营活动方案；包括土地的征购方案、施工方案、房屋设计方案、营销方案、销售价格。收支预算；利润分配；劳动工资；停业；以及总经理、总会计师、总工程师、内部审计部负责人的任免。

    （2）董事长、总经理，负责执行董事会的重大决策，协调各部门的工作以及协调企业与外界的关系。批准本单位特定的各项规章制度，包括明确一般授权与特定授权的界限和责任，每类经济的授权批准程序，建立必要的检查制度，年度预算，实物控制的措施。对出现特定经济业务处理的权力等级和批准条件超过某部某级的批准权限时，予以特定授权。例：货币资金业务由两个以上的授权批准，重大货币支付特别是资本性货币资金支付要有上报董事会批准的程序。

    （3）内部审计部，在董事会的授权下负责定期检查各部门对各项规章制度执行情况及任务完成情况进行检查，帮助企业管理层监督控制结构，并提醒管理层注意内部控制各环节的强弱。

    （4）财务会计部，负责筹措建设资金、编制财务收支预算、监督各项建设资金的使用。由于房地产使用的资金融通数额大，资金运动周期长，所以财务会计部要开办低息贷款，抵押贷款以及信托等特殊金融业务。此外，财务会计部还要进行资金成本、建筑成本、租赁成本、物业管理成本、以及风险和经营损益的核算。

    （5）人事部，负责单位干部、职工的培训，重要岗位人员的定期轮岗，如，出纳岗位的定期轮岗，注意职务分工的合理性，做到人尽其才。

    （6）企划部，负责房地产开发项目的规划、设计、可行性分析；负责市场调查；提出项目可行性开发的报告；提出生产适销对路的开发产品。

    （7）生产部，负责实施开发项目的建设，为消费者提供安全、舒适的商品房，保质保量按期完成计划开发任务。

    （8）营销部，负责商品房的销售工作。负责销售策略的制定、宣传、实施，开展有效的促销活动，从而更加快、更加好地销售商品房，实现快速回笼资金的目标。

    （9）产权部，负责房屋、土地产权的交易登记，含楼宇按揭登记。由于房地产是不动产，交易过程非常复杂，加上房地产是一种高价值的、稀缺的、不可移动的且可以长期、永久使用的珍贵财产。为了保障产权人的合法权益，必须进行严格的产权产籍管理。

    （10）物业管理部，负责房屋交付使用后的房屋的维修、治安、卫生清扫等物业管理工作。房屋修缮服务是为了保障房屋的正常使用功能，保证用户的住用安全；从经济效益方面考察，房屋修缮服务则是房地产生产在消费环节中的延续和价值的追加。良好的物业管理工作，对房地产开发企业的持续开发、品牌的创立起着举足轻重的作用。

    二、会计系统的建立

    房地产开发企业一个有效的会计系统应当能做到：

    （1）确认并记录所有真实的经济业务。

    （2）及时并充分详细地描述经济业务，以便在财务会计报告中对经济业务做出适当的分类；

    （3）计量经济业务的价值，以便在财务会计报告中记录其适当的货币价值；

    （4）确定经济业务发生的期间，以便将经济业务记录在适当的会计期间；

    （5）在财务会计报告中适当地表达经济业务和披露相关事项；

    三、控制程序的建立

    控制程序的建立要围绕如何将各种会计信息及时、完整、真实地传送到财务会计部这个信息枢纽中心。为了防止作弊，不相容职务要分离，组织机构之间要相互控制。例如，负责房屋造价预算和决算的职务要与房屋施工职务相分离。凡是涉及征地，土地开发，房屋建设等需大量建设资金的项目，以及涉及房屋售价的确定，房屋销售信用政策的使用，都必须实行预算控制，授权批准控制，不得滥用这些权限，防止影响货币资金的及时回笼。对实物控制要限制接近现金的人，以保证现金的安全；要进行定期财产清查，及时掌握土地存量和房屋存量与有关记录是否一致，正确核算房屋，土地开发成本。实施有效的会计监督控制。

    房地产开发企业内部控制程序即业务循环过程如下：

    （1）董事长，总经理室专门研究企业外部环境的变化，特别是宏观（国家）政策的变化，中观（本地区）政策的变化，调查、了解市场，研究竞争策略，对各部门报告上来的涉及重大决策的事宜予以讨论、决定或上报董事会，确保提供的会计信息是真实的。严格把握住几个关键的控制点，如，土地征购环节，商品房销售价格及其价格折让、价格浮动的幅度、浮动时机的确定，商品房的规划、设计、招投标确定承建商的环节等。

    （2）财务会计部及时筹措资金，保障房地产开发资金的使用，对各职能部门提供的会计信息予以确认并记录所有真实的经济业务；及时并充分详细地描述经济业务；计量经济业务的价值；确定经济业务发生的期间。

    （3）企划部根据财务会计部提供的资金状况，策划新的开发项目，将项目的可行性报告，土地征购地段的选择，价格的确定，规划设计方案，房屋造价预算，营销策略等重大问题提交给总经理室讨论并批准；然后将批准的各个方案、预算分别交由财务会计部筹集安排资金，交给生产部安排报建、施工事宜，交给营销部实施宣传推广等促销工作。

    （4）生产部根据批准的施工预算方案，实施投标工作，组织施工力量，保证承建商所用的建筑材料安全无幅射，以保障消费的权益，并做到按时按质完成施工任务。每月将完成的实际进度情况及时报告给营销部门销售之用，及时提供给财务会计部门安排资金以及进行成本核算用。对比生产与销售的同步情况。

    （5）营销部将达到可以预售的商品房及时推出销售，并将市场反映情况迅速反馈给企划部，以便制定包括价格调整在内的促销方案，及时反馈给生产部以便抓紧及时调整施工进度，将已签订生效的预售商品房合同及时移交给财务会计部，以便财务会计部及时回笼资金，合理安排资金使用。

    （6）产权部对营销部销售成功的，且财务会计部反映销售款已收齐的商品房及时办理产权变更手续。对施工已完成但未及时销售出去的房屋予以资产登记，并将这些资料及时送达财务会计部进行资产账务处理。

    （7）物业管理部接管生产部完工的全部商品房以及配套设施，并及时加以保护，保持物业的完好程度，保持物业的使用价值，提供优质的小区服务，增加物业价值。