焦作鸿运国际商城倒闭:房地产读透预收账款

来源：百度文库 编辑：中财网 时间：2024/04/28 06:30:55
房地产读透预收账款 [ 2004.08.19 ] 由于收入确认的特殊性，房地产公司当期的预收账款，很大程度上就是下期的主营收入　　 截至8月17日，已有36家房地产上市公司公布半年报，如何从公布的半年报中推测上市公司2004年全年的业绩增长情况呢？房地产上市公司由于主营业务收入确认的特殊性，导致上市公司业绩波动幅度较大。因为在某一会计报告期内，对尚未竣工但允许预售的楼盘，公司已收到的售楼款只能列入“预收账款”科目核算，而不能确认为当年的收入，但是该项目发生的管理、营业、财务等费用必须列入当期利润表。因此在半年报中应该主要关注预收账款科目和与之联系紧密的存货科目及其会计报表附注，因为半年报的预收账款中有一些尚未结算楼盘在年末有可能会转化为结算楼盘，那么部分预收账款就有可能转化为主营收入；关注相关的存货科目，主要是尽可能准确计量发生的相关成本和费用。　　 房地产项目的开发又具有明显的季节性，通常下半年竣工的楼盘要多于上半年，因此一般房地产上市公司很难实现“时间过半，利润过半”任务，从而造成房地产上市公司中期业绩与全年业绩相差较大，因为其主营收入并不是随着时间平稳成比例增长，即收入的变化不具有明显的规律。以2003年半年报和年报为例，73家房地产上市公司中期主营收入占全年主营收入的40.32%，其中55家中期主营收入低于全年主营收入的50%，18家中期主营收入大于2003年主营收入的50%。因此在半年报公布后，预测全年主营收入时，不能简单用数学方法估算全年主营收入，必须认真分析公司预收账款和在建项目情况，尤其是对年底能够竣工结算的面积和价格作预测。这样做虽然在一定程度上仍然会与公司最终公布财务数据有差异，但是辅之研究在建项目情况，则可最大限度减少预测的误差。　　 简单比较已公布2004年半年报的36家房地产上市公司预收账款数值与2003年年报、2004年半年报主营收入数值，首先可以关注预收账款大于等于同期主营收入的上市公司，如ST中科、中华企业、招商地产、金地集团、深长城、万科A等公司。其次仔细分析这些上市公司预收账款与期初数的变化情况，可以不用关注预收账款变动不大的公司(即使其数额巨大)，而主要关注期初(2003年年底)期末(2004年中期)预收账款变动较大的公司。如2004年半年报中ST中科预收账款约是其主营收入的2.2倍，但仔细分析后发现其预收账款期初期末变动幅度较小，因此可以不必重点关注；而中华企业、金地集团等预收账款约是其主营收入的1.9和1.3倍，仔细分析发现期初期末的变动幅度较大，继续分析发现，其99%预收账款的账龄在一年以内。最后再分析预收账款的明细，可重点关注预售房产款明细，如中华企业上海春城二期项目的竣工时间是2004年，因此基本可以将其看作是2004年的主营收入一部分；用同样的方法分析金地集团，发现其97.18%的预收账款为一年以内，金地国际花园B区一期、北京金地格林小镇等项目已竣工或2004年12月竣工，因此可将其作为2004年主营收入的组成部分。同理，可以分析其他应收账款和存货等科目对其利润表的影响，从而预测上市公司2004年业绩。　　 以上主要分析了半年报报表中预收账款、存货等科目对全年主营收入的影响，可以采用同样的方法分析其他业务收入，另外还要对补贴收入和投资收益进行分析预测，才能对上市公司全年利润总额增长情况做出判断，并分析公司所得税变动情况，最后分析公司全年净利润的增长情况，从而对公司全年业绩增长情况做出判断。广东证券中天网
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