进击的巨人乌利·雷斯:探讨国内最适宜的养老地产商业模式 - jinchenglong1234的日志 - 网易博客

探讨国内最适宜的养老地产商业模式

现阶段，如何运用“最适宜养老地产发展的商业模式”进行商业投资成为各界关注的焦点。是全盘运作养老机构、还是在社区开发项目中配建养老住宅作“依傍”经营，或是完全开发以养老为主题的地产项目？再是，是否持有物业运营或销售？

从中国现有的养老居住特点分析不难看出，不论是从养老意愿角度还是政策导向角度，居家养老将成为我国老人主要的养老方式。越来越多的居家养老需求，适应老年居住生活需求的住宅建设，是房地产开发企业投资养老地产领域需要重点关注的方向。

1、首先，对住宅建设与社区管理相结合的经营模式作一分析。该种经营模式的优势在于，开发商通过经营老年社区而拓展出一种立体的开发经营方式，住宅与服务、医疗、旅游、度假等产品全方位结合，这种复合地产项目的利润来源不止是住宅产品，还来源于完善的配套服务可以为物业带来增值效应。但是，这种经营模式资金投入比单纯的住宅开发要大，投资回收期相对较长，除了面对投资风险，开发商还要面对自己经营管理的风险。经营管理风险在于老年社区的管理大大提升了对开发商的专业要求，特别是医疗保健方面的风险极大。老年住宅属于综合型的社区，所引入的社会资源种类繁多。开发商必须能够协调各种资源为老年人服务，例如医疗护理中心、人才交流中心、老年课堂、旅游公司等服务机构。此种模式适合有物业管理优势且社会资源整合能力强的开发商。

　  2、住宅建设与社区管理相分离的经营模式。该经营模式会使开发商的事务运作相对单纯化，只要完成产品的销售，开发商就可以收回投资获取利润，转而进入下一阶段的投资工作，投资回收期相对较短，投资风险相对较小。

　　3、社会上有推出的异地养老、“候鸟式”养老等模式，更是出现了度假养老基地连锁等商业模式。如某地产公司就计划打造连锁的经营模式，类似于分时度假，即老人夏天可以到北方度假，而冬天则可以到南方过冬。

　　4、“持有＋销售”模式也在试水中，而且越来越多的受各企业所运用。万科集团“持有＋销售”的产品比例分配是：住宅出售产品约占80%，其余20%为持有型物业，其中就包括养老型物业。国内较早运作养老地产的北京太阳城项目就是采取了这一模式；上海亲和源养老项目在兼顾现有项目运营和新项目开发的资金来源方面，是采取会员制发售的“持有＋销售”模式；有一些项目，如卓达等企业采取了类似“反按揭”的方法，即在征得老人同意后，由其将老人原有住房出租，以租金收入入住所开发的养老园中；或采取置换的方式，将老人的原有住房与养老园的老年公寓进行等价换房，到老人去世之后，再将原置换的房产折价返还给其法定继承人。目前，已有较多的老人对该种销售方式表示出浓厚的兴趣。 

　  所以，当前颇为可行的模式是，开发商可拿出一定比例的住宅面积进行销售，另一部分则用来满足老年人租用、度假等需求，从而实现可持续运营。

　  5、全部持有物业而采用出租的模式。持有物业运营是很多开发商的想法，但事实是其运行中相当艰难的。采用该模式就意味着企业除了需要一个专业的运营管理团队，更需要强大的财力支持。据说，2000年时，北京一栋以养老名义建造的公寓，最后就因投资资金回笼因难，不得不被开发商以高价售给白领阶层而收场。保险机构专业人士曾尖锐指出，养老地产并不像传统住宅那样可以一售了之，传统项目开发资金快速回笼滚动的思路显然需得调整。保险业参与养老地产商业项目投资有其特殊便利性，他们有着物业运营的独特经验，显然能拓展出长期持有运营的思路。他们坚持认为：“我们的养老社区将来是只租不售的，并不是建房子卖给老年人。因为养老社区像发了一个长期‘债券’，而保险资金目前正缺少10年或更长时间的投资产品。我们对养老社区期望的投资回报率是10%”。

　　6、尝试规模性的大盘项目切入养老地产的开发，建立综合性的盈利模式。大型综合性养老社区的成功建设与后期运营，也为项目立体开发提供了支撑，包含住宅、购物中心、酒店、度假旅游、医院、康体娱乐等。据媒体介绍，广州也有高端养老社区边的一些星级酒店呈现老年人高入住率的情形。所以，我们可尝试规模性的大盘项目切入养老地产的开发，特别是，需要建立综合性的盈利模式，即：“居家养老住宅销售＋养老地产持有经营＋综合性商业租售运营”，形成一个完整的产业体系。

    笔者认为，大盘项目切入养老地产的开发、实行“持有＋销售”模式是当前国内养老地产的最佳商业模式。其优点是：项目成规模经营、整体风险把控度好；而“持有”＋“销售”经营思路，开发商通过销售收回投资成本，而持有部分则以外租老人居住或度假等来满足社会需求，从而实现养老地产商业可持续运营的目标。

                                                   2011年3月18日

     作者：金承龙（全国房地产经理人联盟副秘书长 地产研究员）